( 深圳市蛇口地方稅務局2018年物業管理服務 )需求公示

2、設備管理要求

（1）設備管理綜合要求

1）制定設備安全運行管理、崗位責任制、定期巡視檢查、操作規程及監督檢查制度，建立崗位責任制，并嚴格執行。做到科學管理、正確使用，精心維護，備齊備件，及時維修。

2）保證設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。接到搶修通知，維修人員在10分鐘內到達現場搶修，及時排除故障，零修合格率100%。

3）設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生。

4）配備專業技術人員維修和操作，人員持證上崗。有解決各類故障和事件的能力。

5）建立設備臺帳和檔案，項目齊全，目錄清晰，設備圖紙檔案、技術資料齊全。管理完善，可隨時查閱。

（2）供配電系統

1）對供電范圍的電氣設備定期巡視維護和重點檢測，做到安全、合理、節約用電。

2）及時發現和解決故障。當出現故障時，維修人員及時到位搶修，排除故障，恢復正常功能。

3）加強日常維護檢修，公共使用的照明燈具（包括照明、樓梯、電梯間、室外院墻照明）線路、開關保證完好，確保用電安全，并管理和維護好避雷設施。

4）用電設備管理、操作、維修保養嚴格按國家標準操作運行，制定臨時用電措施并嚴格執行。

5）發電機：應每15天試運行半小時， 因供電公司臨時停電，應在10分鐘內啟動發電機發電。應留意報紙上的停電公告，提早儲備柴油。

（3）給排水

1）建立用水、供水管理制度并予以實施。

2）防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，不發生大面積跑水事故，定期對水泵房進行檢查、保養、維修、清潔。

3）保持水池清潔衛生并定期每年消毒和清洗（地上、地下）各二次，確保二次供水符合飲用水國家標準。

4）保證設備和管道系統狀況良好，供水系統能正常發揮功能。

5）定期對排水管、化糞池、溝渠、池、井進行清疏、養護及清除污垢。保證排水系統通暢、確保上下水管道完好和正常使用。

6）及時發現和解決故障，當出現故障時，維修人員及時到位搶修，恢復正常功能。

（4）消防系統

1）加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統的設施、線路齊全，完好無損，隨時可啟用，定期進行聯動測試，確保整個系統反應正常；

2）落實消防安全責任人、義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規的宣傳教育，杜絕火災事故發生。

3）制定突發性火災等應急處理方案，設立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道暢通，照明設備、引路標志完好。定期對消防系統進行保養維護。

4）及時發現并排除火災及其它安全隱患以及消防設備故障。

5）維修保養范圍及內容

① 火災自動報警系統(聯動系統)

② 消防廣播及電話系統

③ 消防水系統

④ 氣體滅火系統

⑤ 防排煙系統

⑥ 應急照明系統

（5）空調系統（含中央空調和分體空調）

1）建立規范完善的空調運行、安全操作規程、維修保養制度，并嚴格執行。

2）保證空調系統安全運行、正常使用。運行中無超標噪音和滴漏水現象。

3）有準確完整的空調系統檔案資料,各項運行記錄和維修保養記錄齊全,并歸檔。

4）制定切實可行節能降耗措施。

5）定期檢修養護空調設備，保證空調設備、設施處于良好狀態；分體空調每季度清洗過濾網一次及管道維護。

6）空調系統出現運行故障后，維修人員應及時到達現場維修，并做好記錄。

7）主機年度工作內容：

a．用抽排泵將機組冷媒抽至冷凝器,排放出冷凍油、更換過濾芯及密封圈(由乙方負責材料費用)。

b. 更換風機盤管馬達冷卻系統干燥過濾芯及油過濾器。

c. 檢查及清理起動柜、配電盤、控制盤所有接觸器的觸點。

d. 對機組冷凝器進行清洗銅管及檢查冷卻水對機組有否腐蝕。

e. 對機組加壓進行檢漏、檢查冷凝器、蒸發器上的安全閥是否腐蝕、生銹、泄漏。

f. 對機組所有安全保護進行檢查。

g. 抽真空加入新冷凍油，并將冷媒放回蒸發器。

h.對壓縮機馬達進行絕緣試驗。

i.開機運行及對機組設定和調試工作。

j. 呈交工作報告。

8）空調水泵年度工作內容：

a.檢查水泵馬達的潤滑，若有必要給予加注潤滑油；

b.檢查有否不正常聲響及高溫；

c.檢查及記錄馬達電流量、進水壓力和出水壓力、檢查處理各管道、閥門漏水情況；

d.檢查是否有滲漏水、管道、隔熱是否異常；

e.檢查水泵進口端檢程序，視具體情況給予清洗；

f.檢查水泵內部運行配件轉動、傳動裝置，包括水泵軸心、葉輪等；

g.清洗水泵水路的過濾網；

h.控制電氣裝置檢測及維護；

i.清潔設備，做好設備的防腐、防塵處理工作；

j.提交工作記錄報告；

9）風機盤管季度工作內容

a.檢查盤管出風口溫度及清潔出風口；

b.檢查機組震動情況，檢查風管、支吊架有無異常，檢查各運動裝置；

c.檢查機組噪音情況，檢查控制線路；

d.檢查各管道、閥門堵塞情況及工作情況；

e.檢查冷凝水排放情況，檢查冷凝水排水管是否有異常情況，定期疏通排水管；

f.定期清洗濾網；

g.根據需要更換或維修有關壞損件。

10）空調系統每月工作內容

a.檢查壓縮機的油位、油壓和油溫。

b.檢查壓縮機吸氣、排氣溫度、過濾器壓差。

c.檢查馬達電壓及電流。

d.檢查蒸發器水溫度及冷媒壓力。

e.檢查冷凝器水溫度及冷媒壓力。

f.檢查所有的安全范圍，運行中的控制設置及現場介面裝置顯示器，并將所得數據結果匯報。

g.檢查并調整電器控制部分。

h.檢查系統是否有漏。

11）空調系統水處理

a.每月對冷凍水及冷卻水系統進行殺菌滅藻處理及除浮銹、除油污化學清洗。

b.從主管道最低點排放所有冷凍、冷卻水，拆洗過濾器，并將冷卻塔盤清洗干凈。

c.對冷卻循環系統進行預膜處理，使管道形成一層均勻致密的保護膜以控制系統的銹蝕速度；冷凍系統投加緩蝕劑作防銹緩蝕處理。

d.提供全年空調水質處理用藥(其中包括殺菌劑、水穩劑、冬季停機濕保劑等)。

e.開機階段，每周派人加藥一次，每月清洗冷卻塔塔盤一次，并進行排污。

f.開機階段，冷凍水系統每季度取一次水樣，冷卻水系統每月取一次水樣，進行分析測試，并依時向采購單位遞交分析報告。

g.停機階段，冷卻水系統投加防銹濕保劑進行濕保處理。

h.經水處理后，水質應達到如下指標：

冷卻循環水(參照GB50050-95)：

PH 值 7.0～9.2(自然達到平衡)

濁 度 20mg／L

總硬度 600mg／L(以CaCO3計)

總堿度 < 500mg／L(以CaCO3計)

總 鐵 1.Omg／L

總 銅 0.2mg／L

細菌數 ＜5xlO5個／mL

電導率<2500us／cm

氯離子 1000mg／L

冷凍循環水(參照日本工業規格JIS K2234)：

PH 值 8.0～11.O

鋼腐蝕率 0.6mg／cm2。

銅腐蝕率 0.3mg／cm2。

細菌數 ＜ 5 105個／m1

（6）電梯系統

1）電梯由專業隊伍維修保養，電梯維修、保養人員均持證上崗，電梯各種安全檢查、審核證件齊全有效。

2）建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，確保電梯按規定時間運行，狀態良好，安全設施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好；

3）中標單位負責按國家規定提供例常責任保養服務，定期保養，由采購單位簽字確認，定期檢查，并提交《電梯重要安全裝置自檢報告表》、《電梯保養記錄》，每年進行一次檢修調整(中、小修)，確保電梯處于良好的運行狀態（包括定期性調校）。清潔潤滑，加注油脂，檢查電梯各安全開關、梯級、大鏈，機部件等的正常運行狀態。

4）中標單位為采購單位向市技術監督局辦理電梯安全年檢手續，保證取得《電梯運行許可證》，年檢費用由中標單位負責。中標單位對上述電梯每年進行一次負荷調校試驗。上述資料均由中標單位存檔備查，采購單位隨時查驗，確保電梯得到恰當檢修，轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。

5）出現運行故障，接到報修后維修人員10分鐘內到達現場進行搶修，并及時排除故障。

6）建立電梯設備檔案，各種運行、維護、保養和巡視檢查記錄齊全。

（7）智能化系統

1）硬盤錄像計算機工作穩定，錄像文件回放正常，各路視頻、音頻、控制、報警線纜連接牢固、接頭無修飾，鍵盤無損壞、操作靈活。攝像機外觀完好無損、無銹蝕、色彩正常、無干擾，攝像位置準確、倍率合適。

2）消防報警主機模擬報警正常。探測器、報警器完好、有效，接線牢固可靠。

3）背景音樂廣播系統音質清晰、噪聲低。

4）會議室及多功能廳的燈光、音響系統工作正常。

3、清潔衛生管理要求

（1）清潔衛生實行一體化管理，有專業清潔隊伍，管理制度完善。

（2）環衛設施齊備，定期殺蟲、滅鼠。

（3）實行標準化清掃保潔，由專人負責檢查、監督。

（4）結合辦公樓的特點，合理安排定期作業的時間，減少對辦公秩序的干擾。

（5）日常垃圾收集、清運。

（6）日常清潔服務基本要求：

（6）消殺作業要求及標準：

4、綠化管理

（1）有專業人員管理，管理制度完善可行。

（2）實行標準化作業，由專人負責檢查、監督。

（3）室內綠化擺放根據各辦公室擺放用途，并按與采購單位協商統一的標準擺放。

辦公大廈正門及側門擺放大號盆栽四盆；所有辦公室內放置中號發財樹及金錢樹各一盆、其他小盆栽一盆；每層樓中間公共辦公區域放置6盆大號發財樹等大號盆栽，每個科員辦公桌放置小盆栽1盆；會議室按照一般會議室盆栽放置標準放置；局長辦公樓層盆栽放置標準待簽合同時另定，所有盆栽均為租賃使用。

（4）室外綠化管養標準：

a.植物生長健康，無病蟲害，無枯黃葉，無黃土裸露。

b.定期修剪，及時修補、扶持和補苗，保持花木形態常美。

c.保證綠化完好率98%，草坪純度達99%。

d.根據季節，需及時更換花草。

（5）室外綠化管養標準：

（6）室內綠化管養標準：

a.保持所有植物生機勃勃。確保提供的花卉擺放符合客戶要求。

b.做好植物病蟲害預防、控制工作，定期進行噴藥。

c.定期做好施肥工作，按薄肥勤施原則進行。

d.定期調換室內植物擺放位置、品種，使植物適應不同光線，濕度環境。

e.定期清理黃葉,做到無病蟲、無黃葉、無臟物。

f.及時更換擺放逐漸遜色的花木。

g.保持花盆墊不積水，葉面無積塵。

5、安全管理

（1）配置高素質的安全管理服務人員，年齡要求：女性在20-40歲，男性在20-45歲。

（2）大樓實行24小時保安監控制度，確保大樓安全，有良好的工作秩序。

（3）定期維護保養監控設備，確保設備正常運行。

（4）安全管理實行一體化管理，有專業保安隊伍，實行準軍事化管理，制度完善。

（5）做好安全防范和日常巡查工作，負責大樓所有門窗、水電、空調、照明等開、關，及時發現和處理各種安全事故隱患，迅速有效處置突發事件。

（6）門衛的保安根據要求對出入大樓的車輛、人員、物品進行登記檢查。

（7）保安員要穿統一的制服，工作規范、作風嚴謹。

（8）根據辦公樓的特點，設置相應的固定崗、巡邏崗、機動崗，確保公共秩序良好。

（9）建立突發事件處理程序，擬定相應的措施，建立快速反應、快速支援安全體系。

（10）建立火災、地震、水災等自然災害預警機制。

（11）無責任內火災及其它安全事故。

6、停車場管理

（1）建立清晰完善的交通標識及安全標識。

（2）建立停車場巡視制度，指揮安排車輛停放，確保停車場的設備、設施、道路完好無損，發現問題及時維修，無車輛亂停放現象。

（3）做好車輛的進出登記。

7、會務管理

（1）制訂會務接待的管理制度、工作流程。

（2）專人負責會務接待工作，服務人員提前30分鐘到崗，準備茶水、檢查衛生和設施情況，保證會議環境的舒適整潔。要求準備細致、周到。

（3）根據會議需要，提前做好相關會務服務準備工作，包括對會議室進行全面檢查，與會議主辦單位聯系，對座位數、名位牌、會標等進行核對，調試影視、音響設備、燈光，擺設花卉、茶水、茶杯準備等，會議期間做好進出通道檢查、會議全程專人負責燈光、音響及視頻播放等。

（4）會議結束后，及時做好茶杯及會議室的清潔衛生工作，并關好燈、音響、空調、門、窗等。

8、收發管理

（1）做好收發工作，每天及時分派報紙和信件、雜志。根據要求準確無誤投放信箱或送至辦公室，不得截留節假日期間的報紙。

（2）對所有投遞錯誤及地址、收件處或姓名不詳者的信件要及時處理。

9、物業檔案資料管理

（1）實行物業檔案資料的系統化、科學化、電腦化管理。

（2）完善各項管理制度，對所有檔案集中管理。

（3）各種物業管理資料齊備，條目清晰，標識齊全，分類明確，易于查找。

（4）采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲存方式管理檔案資料。

（5）絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。

六、合同簽訂及付款方式

1、中標通知書下達后15日內簽訂合同。

2、中標供應商根據采購單位對各部門、各崗位的工作要求、服務標準和質量在投標文件中制定出詳細的績效考核辦法，采購單位將對中標供應商的日常工作進行不定時的檢查，和每月進行一次績效考核，日常檢查和績效考核結果與每月的物業管理費掛鉤。中標供應商在提供物業服務后提供完稅發票，采購單位根據績效考核結果于次月收到發票后10個工作日內支付物業服務費。

七、其它事項

人員管理要求

1、物業服務人員需具備有強烈的責任感和良好的職業道德、服務意識。

2、物業服務處的項目負責人須具有本科（含本科）以上學歷，有由中華人民共和國住房和城鄉建設部頒發的注冊物業管理師資格證，具有管理類似物業項目3年以上工作經驗，有開拓精神，責任心強，組織、協調和決策能力強。

3、綜合管理人員要求：須具有專科（含專科）以上學歷，性別不限，年齡20 30歲，品貌端正，身體健康，品質、性格良好，工作認真負責，需熟練操作計算機，能熟練使用辦公軟件，熟練操作辦公自動化設備，并具有一定的計算機網絡知識。

4、前臺服務人員要求：女性，年齡20-25歲，身高160cm以上，品貌端正，身體健康，品質、性格良好，工作認真負責，需經過規范專業的禮儀培訓。

5、維修工須持有專業上崗證（電工證、電梯工證、空調工證等），有房屋、公共設施及機電設備、智能化系統、消防監控系統、電梯、音響廣播系統等設備維護、維修經驗和能力，業務素質高，能吃苦耐勞，動手能力強，業務素質高。

6、保安員品貌端正，身體健康，品質、性格良好，工作認真負責，能吃苦耐勞。消防安全監控值班員持有消防員上崗證，掌握消防常識和應急處理能力，具一定的計算機知識，有消防監控設施設備的監測、維護、維修經驗和能力，動手能力強，業務、身體素質好，能吃苦耐勞。

7、清潔服務人員須品貌端正，身體健康，樸實肯干，經培訓具有清潔工作標準操作技能。

8、根據采購單位的人員配置要求配置工作人員，不得低于以下配置人數標準。

物業服務處設項目經理1人，綜合管理員1人，前臺服務員1人，維修員2人，保安員9人；清潔工8人，餐廳服務員1人。

其他

物業管理有關說明

1、中標單位根據有關物業管理法規與甲方簽訂的物業管理委托合同，對該物業實行統一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2、中標單位實行物業管理的標準必須達到《深圳市物業管理示范大廈》評分標準90分以上，以及標書、委托管理合同的有關規定。

3、管理用房提供

在委托管理期限內，采購單位提供管理用房，在委托管理期限內免費提供物業管理公司使用。

4、有關物業管理事項的說明

（1）管理費標準：由投標物業公司根據招標文件所提供的資料自行測算；評標時按本招標文件的要求計算分值，但最終簽訂委托管理合同的管理費標準仍以中標單位在標書中所提出的為準。

（2）本體維修基金：采購單位不設立本體維修基金，日常維修保養更換費用、小修及零配件單項在300元以下由中標單位支付；單項金額500元以上的，由采購單位支付。對需要維修金額單項在300元以上的，中標單位必須先向采購單位辦理審批手續，否則采購單位可不給予支付維修費用。緊急情況下，中標單位可口頭或電話通知采購單位，經采購單位同意，中標單位可進行維修，維修費用由采購單位負責支付。

（3）電梯的整體維護由物業公司聘請電梯原廠或采購單位指定的具備專業資質的維保方進行全保維護，維護費用由物業公司承擔，維護保養費用每臺每年12000元，并提交年度保養合同及保養記錄。

（4）公共水電費及發電機燃油費由采購單位承擔（包括衛生間、綠化、空調、清潔衛生、生活等各類用水；消防、水泵、照明、電梯、各類機電設備等各類的用電）。

（5）綠化租擺標準不得低于現行標準，日常綠化租擺標準不得低于6萬元/年。

（6）各崗位的物業服務人員人均基本工資不得低于3200元/月，中標單位須自行解決員工養老、失業、醫療、工傷、納稅等保險及勞保、工資、福利、早中晚餐食宿、交通等有關問題。中標人須為所有選派到本項目的工作人員辦理工傷等保險并簽定勞動合同。合同期間所有服務人員的春節、五一、十一等長假加班安排，節日正常值班等發生的費用由中標單位負責。所有人員的服裝費、包括人員購置的所有器械器材費用、社保費用（含養老保險、住院保險、工傷保險）、管理費、培訓費均由中標單位負責。

（7）洗手間耗材（芳香劑、洗手液、廁紙、擦手紙等）由中標單位負責。

（8）外墻清洗費用標準不得低于2.5萬元/年。

（9）車輛停放暫不收費。

（10）監管

中標人在合同執行期間，須接受市政府采購主管部門和采購單位的監管。

（11）設施設備的說明

采購單位物業內崗亭、道閘、設備設施專用工具、各類門牌、各類標示指示牌、垃圾中轉站及垃圾桶均由采購單位負責安裝及提供，除以上設施設備外，中標單位在標書中為管理需要添置的設施設備視為中標單位投資，中標后必須實施。

（12）辦公自動化系統、網絡系統、通訊系統等不含在本次招標范圍，如需物業管理公司維護則另行簽訂補充協議。

（13）采購單位的權利和義務

①協助中標供應商議定年度管理計劃；

②對中標供應商的管理實施監督檢查，定期進行考核評定，如因中標供應商管理不善，造成重大經濟損失或管理嚴重失誤，并經市政府物業管理主管部門認定，采購單位有權終止合同。

（14）中標供應商在投標中需明確內容

中標供應商的權利和義務：

①嚴格按照各服務項目要求及標書承諾配備管理人員（明確人員配備方案）。

②明確物業管理目標（要明細）。

承擔的違約責任：

①因管理不善導致大樓的財產損失的，中標供應商應承擔的責任。

②因中標供應商內部人員有違法行為導致采購單位損失，中標供應商應承擔的責任。

③因管理不善導致物業設施損壞的，中標供應商應承擔的責任。

④因管理不善或操作不當等原因造成責任事故的，中標供應商應承擔的責任。

⑤因中標供應商原因，造成不能完成管理目標或直接造成采購單位經濟損失的，中標供應商應承擔的責任。

（15）違約責任

①中標供應商在合同履行中要按照招標文件要求的數量和標準配備人員；如不能履約，采購單位可要求中標供應商限期整改；逾期不整改的，將按人工成本在物業服務費中予以扣除；情節嚴重的采購單位有權終止合同，并要求中標供應商承擔相應的經濟損失。

②采購單位對中標供應商的服務標準和管理目標進行監督和考核，如因中標供應商不能按照招標文件要求的標準執行，或是中標供應商的管理原因，造成約定管理目標無法達成，采購單位有權要求中標供應商限期整改；逾期不整改的，將根據違約情況在物業服務費中予以一定比例的扣除；情節嚴重的采購單位有權終止合同，并要求中標供應商承擔相應的經濟損失。

③合同履行期間，如因對方原因造成經濟損失的，責任方應予以相應的賠償，并限期整改，逾期不整改的，有權終止合同。

④因采購單位房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由采購單位承擔責任并負責善后處理。因中標供應商管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由中標供應商承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）。

附件

深圳市蛇口地方稅務局2018年物業管理服務項目需求.doc備注1：本公示期限為2個工作日。公示期內如有異議，請登錄采購系統，點擊“提出需求疑問”功能點進行質疑，由采購人進行回復。
備注2：供應商在公示期過后對采購需求仍有異議的，請向采購人提出，采購人應予答復，并將供應商異議及答復材料在制作采購文件前移交給集中采購機構或社會采購代理機構。（采購公告查詢地址：http://www.cgzx.sz.gov.cn/）。 采購需求疑問及回復列表