( 深圳市青少年活動中心改擴建工程新建大樓物業項目管理 )需求公示

1、物業管理的范圍和內容： （1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻體、樓梯間通道、門廳、設備機房）的維護和管理； （2）房屋建筑本體共用設施設備包括：共用的上下水管道、落水管、廚房排煙管道、本物業紅線內屬物業管理范圍的設施包括：道路、室外上下水管排水管道、化糞池、溝渠、池、井（排污）、室內泵房（消防、空調泵房）路燈、停車場的維修、養護和管理。 （3）消防系統、供配電系統、照明系統及發電機組、辦公樓供水、排水系統、空調系統、音響投影、擴音、會務設備、電梯設備、辦公設備、電話系統等的維護、保養和管理。 （4）本物業范圍公共區域及室內外環境、辦公家具、設備等的清潔衛生、垃圾的收集，領導區域清潔服務管理，每天清運垃圾，化糞池清理；負責衛生間擦手紙、衛生紙、洗手液等清潔用品的更換，一年一次外墻清洗服務。 （5）24小時安全值班、監控、巡視大堂、樓道、地下停車場、電梯內外、中心外圍保安工作；停車場交通、車輛行駛停靠及進出大門的管理； （6）大廳服務咨詢與引導工作。 （7）會務接待服務工作。 （8）秩序維護工作。 （9）物業及物業管理檔案、資料的整理。 （10）法規和政策規定的由中標單位管理的其他事項。 2、物業管理目標： （1）合同期內，執行《深圳市物業管理考評評比（寫字樓）》標準達90%以上。 （2）制定物業管理發展規劃，有計劃、有檢查、采購單位滿意率95%以上。 （3）有效投訴率低于2%。 （4）有效投訴處理率達100%。 （5）房屋及公共配套設備、設備完好率95%以上。 （6）中心內治安案件發案率為零，無任何重大事故發生。 （7）環境衛生、消殺達標率為95%。 （8）利用現代化管理手段對物業進行管理。 （9）消防管理符合政府的有關要求，年檢完好率100%。 （二）崗位人員配置要求： 1.管理機構與人力資源配置要求 1.1物業管理企業應根據中心的具體情況，設置相適應的辦公樓物業管理服務機構，配備管理人員和服務設施。 1.2管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。 1.3管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為客戶提供服務。 1.4管理服務人員應按規定統一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩重，行為規范，服務主動。 1.5管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。 1.6管理服務人員應接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律法規，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。 2、人員最低配置標準 項目經理1人、綜合主管1人、管理人員6人、客服人員2人、保安人員46人、機電人員15人、清潔工25人，綠化工1人，共計97人。 3、具體要求如下： （1）項目負責人：年齡：30-50歲，大專以上學歷，中級以上職稱，從事物業管理5年以上，熟悉ISO9001：2000質量體系運作，持物業企業經理上崗證。 （2）客戶服務：年齡：22-30歲，女，高中以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協調處理能力，熟悉ISO9001質量管理體系。 （3）工程機電：年齡：28-45歲，大專以上學歷，具有三年以上寫字樓設備管理經驗，有對設備維修保養，更新改造的能力，具室內燈光音響操作使用管理經驗；機電工，年齡：22-45歲，高中以上學歷，具有二年以上相關工作經驗和中級以上的相關技能等級資格。 （4）秩序維護人員：男性，年齡：25-35歲，大專以上學歷，有部隊服務三年以上或三年以上公安系統工作經驗，熟悉物業管理行業，有兩年以上大型物業保安主管經驗，具備較高素質軍事業務技能、組織過大型消防演習和培訓，能獨立處理各類突發事件； （5）衛生清潔：年齡：25-50歲，高中以上文化，具有三年以上相關工作經驗，有豐富的清潔及ISO14001環境管理知識；保潔員，初中以上文化，年齡： 45歲以內，五官端正，具有一年以上相關工作經驗，有一定的清潔及ISO14001環境管理知識。 （三）崗位工作內容及標準 1、 管理服務基本要求 1.1物業管理服務機構要做好維護保養工作，應保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行。 1.2物業管理服務機構應為中心提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公中心的人員、財產和建筑物的安全。 1.3物業管理服務機構應按時完成規定的環境保潔服務，為客戶提供整潔、衛生、安全、美觀的環境。 1.4物業管理服務機構應對物業管理范圍內的綠地和室內綠化進行養護服務，保持中心整體的景觀效果。 1.5物業管理服務機構應提供辦公區域之郵件分發、以及會務服務，達到快捷、便利之服務要求。 1.6物業管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告采購單位、物業管理企業和有關部門，并采取相應措施。

五、服務基本內容

管理服務內容及標準 2.1 基礎管理 （1）物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。 （2）)物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹。 （3）物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。 （4）物業管理企業在財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；每月向采購單位提交財務報表和物料使用表（采購單位承擔費用部分）。 （5）房屋及其共享設施設備檔案數據齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。 （6）建立用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。 （7）建立24小時值班制度，建立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投放等各類信息的收集和反饋，并用時處理，有回訪制度和記錄。 （8）定期向用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上。 （9）零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。 2.2工程服務標準 2.2.1房屋管理與維修養護 （1）中心、棟號、樓層、房號標志明顯，合理。 （2）無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。 （3）中心房屋外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。 （4）房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。 2.2.2設備管理 綜合要求： （1）制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。 （2）設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。 （3）配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。 （4）設備良好，運行正常，無因管理原因造成的重大管理責任事故發生。 供電系統: （1）保證正常供電，并定期留意市政停電信息，如有則提前通知采購單位。 （2）制定停電應急處理措施并嚴格執行。 （3）備用應急發電機可隨時起用。 弱電系統: （1）按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。 （2）監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。 消防系統: （1）消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。 （2）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。 （3）組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。 （4）制訂突發的火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。 （5）無火災安全隱患。 電梯系統: （1）電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。 （2）電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。 （3）轎廂、井道、機房保持清潔。 （4）電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。 （5）運行出現故障后，維修人員應在30分鐘內到達現場維修。 （6）運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。 給排水系統: （1）建立中心用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。 （2）設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。 （3）按規定對二次供水蓄水池設施進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染。 （4）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。 （5）限水、停水按規定時間通知住用戶。 （6）排水系統暢通，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。 （7）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。 （8）制定事故應急處理方案。 空調系統: （1）中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。 （2）中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。 （3）制訂中央空調發生故障應急處理方案。 避雷系統: 避雷系統應按規定由專業機構進行檢測 2.2.3共用設施管理: （1）共用設備配套服務設施完好，無隨意改變用途。 （2）共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 （3）道路、樓道、大堂等公共照明完好。 （4）中心范圍內的管道通暢，路面平坦。 2.2.4日常維修服務要求 房屋本體及公共場地日常保養、維修服務要求：序號部位日常保養、維修服務要求1旋轉門、自動門、推拉窗玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。2樓內墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致。3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內室外排水管道應保障排水暢通：發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理。4道路、廣場、地下車庫保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。發現損壞應在規定時間內修復。5安全、引導標志大堂應有中心示意圖、單元標牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應設有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設施得當。6衛生間、茶水間保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發現損壞應及時修復。7電梯廳保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發現損壞立即修復。8避難層、平臺保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發現損壞立即修復。9綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現象；水管無堵塞，無漏水現象，花壇完整。機電設備維修及公共設施保養服務內容及標準：

2.3秩序維護服務及車輛管理 基本要求： （1）實行封閉式管理，主出入口24小時值崗。 （2）有專業秩序維護隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；秩序維護人員熟悉中心的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責。 明確巡視工作職責，規范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。對重點區域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡視一次并記錄。發現違法、違章行為應及時制止； 巡視應使用巡更設備，在監控中心保持巡更記錄； 收到中央監控室發出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施； 巡視中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。 （3）結合項目特點，制定安全防范措施,對法庭及領導辦公區重點巡邏值守，隨時提防突發事件的發生。 （4）確保外來人員必須經安檢通道進入中心，以防危險物品（爆炸品、易燃品、管制刀具等）帶入中心內。外來人員走出中心后，若需再次進入中心，應重新通過安檢進入。 （5）進出通道各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。 （6）停車場及停車樓24小時專人管理，出入登記，管理有序，排列整齊。 （7）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。 （8）非機動車輛集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。 （9）消防管理。 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好； 定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修； 定期進行消防宣傳和消防演習； 秩序維護及停車場管理服務內容及標準：

2.4保潔服務 基本要求: （1）嚴格執行垃圾分類處理，按照設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站進行垃圾處理。 （2）清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。 （3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。 （4）無亂貼、亂畫和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、玻璃窗等保持潔凈；中心內無紙屑、煙頭等廢棄物。 （5）實行隱性化服務，道路、大堂、電梯、走道等人員出入處，需在工作人員上班前完成清潔工作。 清潔衛生服務內容及標準：

2.3消殺服務 (1) 負責紅線范圍內的 四害 消殺（包括經營場所、周邊及相應的草地、綠化帶、下水道、污水處理池、垃圾收集點、地下車庫、排洪溝等）。 (2) 有效控制老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子的密度,杜絕老鼠存在。同時須對校園內（含綠地）的紅火蟻進行消殺處理。 (3) 投標人須指派有消殺經驗的專業技術人員到約定的服務范圍進行檢查和消殺，自備器械和規定的藥物，并事先通知采購人管理人員。投標人工作人員在履行服務時，應配合采購人管理人員的合理安排和監督。 (4) 每月至少四次對服務范圍進行處理和檢查，并根據消殺效果及采購人需求增加處理和檢查的次數。每次服務后須出具 四害 消殺服務報告，確認所使用的藥物、地點和方法。 (5) 投標人使用防治有害生物的藥物必需符合愛衛辦及國家有關部門的規定，并確保安全和效果。 (6) 根據要求做好其它有關消殺的服務工作。 2.4.綠化環境管理 (1) 負責室外綠化（含樓頂綠化）的養護和管理，邊坡綠化養護（。 (2) 負責重要活動擺花及管理，所擺放鮮花植物品種及其方案由采購方擬定，交由中標方采購執行。 (3) 負責節假日（春節、五一、國慶、元旦）、重要來賓接待、等重大慶典活動的擺花及管理工作。 (4) 負責綠化地被初露及灌木、喬木、水生植物等缺株補植。 (5) 負責所有植物的施肥、病蟲害防治以及生長和維護所需的防風支撐物。每年春、秋季重點施肥2-3次。 (6) 根據要求做好環境綠化相關的其它服務工作。 2.5 客戶及會務服務 2.5.1會務服務 （1）提前按要求布置臺型并對會議中需使用的設施設備進行檢查。 （2）按系統內預訂要求進行會議室會議設備調配、設置會議時段門禁、會議室和會議設備使用及歸還檢查和數據分析、違規情況匯報。 （3）會務現場分發資料及文具布置。 （4）如遇有變更臺型要求，按要求的時間點予以配合。 （5）放置水牌、電子顯示歡迎語、布置從進門處到電梯內紅地毯、接待現場茶水香巾資料及文具布置、現場設備準備、安全巡查、會議期間服務、會議結束后保潔及設施設備檢查。 （6）海報張貼、物品搬運、零星物品懸掛等。 （7）提前半小時完成。 2.6多功能廳及北廳服務 (1) 負責多功能廳及北廳地等物業管理工作。 (2) 按照中心的安排、通知等使用計劃準時開關多功能廳，負責相關設施維護管理工作。 (3) 場館活動結束后，及時安排人員清潔和整理恢復活動場所環境，關閉相關設備設施，發現異常情況及時報告。 (4) 根據要求做好其它相關的場館服務工作。

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