項目需求書

一、項目背景

塘沽大沽口炮臺遺址博物館位于天津市濱海新區塘沽東南，海河入口兩岸，占地面積，建筑面積，展廳面積。主要由展廳、臨時展廳、3D影廳等組成，展示主要分為“京畿海門”、“沽口御侮”和“國門淪陷”等部分組成，客觀而生動地展現大沽口炮臺歷經外敵入侵、幾經興廢的悲壯歷史和中國人民不畏列強、頑強抗爭的史跡，凸顯大沽口炮臺在中國近代史上的重要地位和豐厚的歷史積淀。

1988年被國務院列為第三批全國重點文物保護單位，2005年被中宣部命名為全國愛國主義教育示范基地，2012年被國家旅游局授予國家級旅游景區稱號。大沽口炮臺遺址是中華民族抗擊外來侵略、不畏強暴的歷史見證，也是國內具有較高文物價值和社會價值的近代海防遺址之一。2014年初“海上國門”展陳獲“第十一屆全國十大精品展覽”優勝獎。2016年12月被國家發改委、中共中央宣傳部、財政局、國家文物局、國家旅游局等十四個中央部委命名為紅色旅游經典景區。

為滿足使用功能，該項目設有變配電系統、給排水系統、安防監控系統、消防控制系統、弱電系統、中央空調系統等。

二、項目要求

（一）擬派駐本項目的項目經理需持有由國家住建部頒發的《中華人民共和國物業管理師資格證書》 或《天津市物業管理項目經理崗位證書》或《天津市物業管理項目經理培訓合格證書》上崗。

★（二）所配備的“安檢員”必須是從正規具有相關資質的保安公司進行聘請，聘請保安公司的營業執照經營范圍及保安服務許可證的服務范圍包括“安全檢查”，須提供承諾書原件附在技術標中，否則視為無效投標。

七、物業投入人員崗位及每個崗位的需要人數

注：成交供應商必須保留采購人原有的5名宣教員，上述5人的工作與五險一金由成交供應商支付。

三、招標服務范圍和服務標準

（一）物業服務范圍與服務標準

1、設施設備巡檢、報修服務

1.1 服務范圍

1.1.1 樓宇及設施設備分系統周期性巡檢。

1.1.2 樓宇及設施設備報修處理。

1.1.3 設施設備專業維修維護跟進、監管、記錄及信息反饋。

1.1.4 樓宇及設施設備中大修方案制定及上報。

1.2 服務標準

1.2.1 建立樓宇建筑本體及構筑物基礎數據管理臺賬；每月巡查1次，填寫巡查記錄并存檔；對巡查發現的問題及時書面上報，并跟進問題解決。

1.2.2 門窗使用功能良好；樓宇內裝無破損。道路設施路面每周巡查1次，道路平整暢通、無明顯缺損、交通標志齊全規范，設施正常使用。

1.2.3 配電柜線路情況每周檢查1次；公共照明每日巡查1次，燈具更換不超過3日；照明完好，公共照明設備完好率96%以上。

1.2.4 給水系統每周檢查1次。排水系統雨水井每周巡查1次，每年清理疏通1次以上，管井排水通暢、無堵塞外溢；排水溝孔每月檢查疏通1次，雨季前增加臨時檢查疏通頻次。

1.2.5 報修10分鐘到場，零修小修24小時解決，中修、大修3日內確定維修組織方案。

1.2.6 辦公家具定期檢查，及時維修。

1.2.7 項目報修有報修記錄。報修處理及時率100%；零修工程合格率98%以上。

2、清潔保潔服務

2.1 范圍

2.1.1 日常保潔服務：包括走廊、樓梯間、大廳、洗手間、會議室等公共區域的清潔保潔服務；辦公房間的定期清潔；外圍道路及設施的定期清潔保潔。

2.1.2 垃圾收集、存放、外運管理。

2.1.3 專項保潔服務，包括皮革辦公家具的定期保養，玻璃頂棚的定期清潔。

2.2 服務標準：

2.2.1 辦公樓地面每天拖擦兩次，扶手每日擦拭不少于1次，地面每月清洗1次，玻璃每月擦拭1次，鋼結構玻璃頂拖擦每季度1次，皮革家具每季度保養1次；達到樓內公共區域潔凈、無積塵，樓道內無衛生死角，無散落垃圾，墻面無亂貼亂畫，無蛛網積塵。院內公共設施無蛛積塵，無垃圾死角。

2.2.2 衛生間每日清潔一次：包括地面清掃、濕拖，便池刷洗，隔斷門擦拭等，并不定時巡視保潔，保潔耗品（洗手液）配置滿足使用需求。

2.2.3 外圍道路清潔每天不少于1次，全天保潔。

2.2.4 垃圾箱外表清潔，周邊無散落垃圾。

2.2.5 垃圾箱干凈，無強烈異味，無垃圾外溢。

2.2.6 垃圾日產日清，無積存。

3、秩序維護與安全管理

3.1 范圍

3.1.1 安全防范管理：包括訪客進出、機動車輛進出和大宗物資進出登記檢查，樓層巡邏和外圍區域巡邏，門禁定時關閉，技防設施運行管理。

3.1.2 公共秩序維護管理包括物業管理區內導行、值勤、巡邏和秩序維持。

3.1.3 車輛疏導和停放管理。

3.1.4 對違規行為應采取規勸、制止等措施管理。

3.1.5 夜間巡邏、值班安全管理。

3.1.6 突發事件應急處理。

3.1.7 消防安全管理包括設施巡檢。

3.2 服務標準：

3.2.1 員工必須穿統一制服，佩戴胸卡，使用文明用語，嚴守職責；現場服務文明禮貌服務；消控崗等有特殊崗位要求的，員工持證上崗。

3.2.2 按規定制定相應的消防管理制度，崗位職責和相對應預案，定期巡視，檢查和維護各類消防設施，能熟練操作各類消防設施，并持證上崗。

3.2.3 按規定制定相應的治安保衛管理制度，崗位職責和相對應預案，定期巡視，檢查和維護監控及其他設施，能熟練操作各類治安設施。

3.2.4 門崗區域24小時值守；崗亭每日清潔1次，環境整潔，工具物品擺放有序；班次交接規范；值班記錄完整準確。

3.2.5 門崗實行車輛及大宗物資實行出入查驗制度，車輛行駛停放有序，無交通堵塞現象發生。

3.2.6 安防監控室消控室24小時值守，發現異常及時通報上報，并做好記錄；班次交接規范；設備運行狀況良好；每日清潔。

3.2.7 巡邏每小時1次，發現問題及時報告，有突發事件處理記錄和改進舉措；按巡邏路徑規范巡邏，及時發現可疑狀況并處理，巡邏路徑無死角，不定時更換巡邏路徑；配帶對講機、手電等必備工具，反應快速；對管理區域內的消防設施每日巡查并有巡查記錄，發現問題及時通報相關部門。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告。

3.2.8 消防栓箱每周巡檢1次，有巡檢記錄，發現問題及時上報。

3.2.9 制定突發事件應急處理預案，每季度演練，應急處理有效。

3.2.10 定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，每月對消防器材檢查1次。

3.2.11 每年進行1次消防應急演練；每季度輪流開展各類突發事件應急處理演練。

4、安檢服務

4.1 服務范圍

4.1.1 門崗安全檢查

4.1.2 違禁品查收

4.1.3 安檢相關知識講解

4.1.4 突發應急事件處理

4.2 服務標準

4.2.1 在采購方正常營業時間內至少配備2名安檢員提供服務。

4.2.2 安檢服務人員提前10分鐘到崗，按規定著裝。

4.2.3 工作前開啟安檢設備檢查是否能正常使用。

4.2.4 文明禮貌，尊重被檢查人員。

4.2.5 嚴格執行安全檢查操作規范，不得損壞被檢查人攜帶的合法物品。

4.2.6 發現禁止攜帶的物品和違法犯罪行為時，立即向公安機關報告。

5、客戶服務

5.1 范圍：

5.1.1 客戶接待、咨詢、投訴處理。

5.1.2 客戶回訪服務。

5.1.3 資料檔案管理。

5.1.4 臨時活動協助。

5.2 服務標準：

5.2.1 員工必須穿統一制服，佩戴胸卡，使用文明用語，嚴守職責。

5.2.2 每月進行1次回訪，回訪覆蓋率不低于70%科室，回訪滿意率86%以上；有效投訴辦結率100%；管理服務檔案資料齊全、規范；

5.2.3 各種接待活動配合及時，臨時性活動協助支撐到位。

5.2.4 各類檔案建立齊全，檔案資料完整。

6、員工餐廳服務

辦公樓就餐人員包括采購單位職工和各類臨時活動供餐，日常就餐人數30人左右，每日提供中餐。餐品類別中餐提供主葷1種、次葷1種、素菜2種、主食2種、湯粥各1種。

6.1 范圍：

6.1.1 廚房管理，包括制定餐譜、廚房設備維護、進料驗收、菜品烹制、品種調整管理等。

6.1.2 衛生管理，包括人員體檢、加工過程安全管理、食品留樣、炊具餐具衛生等。

6.2 服務標準：

6.2.1 依據員工餐標，合理確定菜品品種，保證菜品食用安全、衛生、健康營養。

6.2.2 菜品每周不重樣。

6.2.3 餐廳食品留樣48小時以上；供餐服務各環節符合國家相關法規規范要求。

四、采購服務相關事項說明

1、本項目物業服務費應包括以下內容：

（1）人員費用：包括員工薪金、社會保險、公積金、福利待遇、員工制服等；

（2）設施設備巡檢報修費用：包括工具折舊、維修耗材（不含更換配件）、化糞井清掏費用等；

（3）保潔服務費：包括耗材、工具折舊等；

（4）公共秩序維護費：包括工具折舊等；

（5）安檢外包服務費用；

（6）辦公費：包括辦公工具折舊費、耗材費等；

（7）固定資產折舊費；

（8）企業利潤；

（9）稅費。

注：★供應商的服務人員工資構成必須包含基本工資（不低于天津市最低工資標準）、社會保險、公積金、福利費、服裝費等費用。費用明細將作為最終結算的依據。

★供應商的報價必須包含服務內容中由供應商承擔的各項費用。

2、采購單位提供物資或承擔費用包括：

（1）設施設備運行能耗（水、電、煤氣）費用；

（2）設施設備中大修和改造費用；

（3）其他設施設備專業維護檢測費用；

（4）設施設備維修所需零配件費用。

3、在委托管理期限內，采購人將提供必要的管理用房，供中標人免費使用。

4、工作地點：由采購人指定

5、投標人應根據本企業的成本自行決定報價，但不得以低于其企業成本的報價投標；投標人的投標報價，應是本項目采購范圍和招標文件及合同條款上所列的各項內容中所述的全部，不得以任何理由予以重復。

6、由于項目服務的特殊性，正常工作時間外、節假日物業管理服務均屬于應提供正常服務的時間，中標方已將由此產生的加班和服務延時等所有費用，招標方無需另行支付，請投標方充分考慮此部分費用。如招標單位臨時性任務需中標方人力支持所產生的用工費用，招標方均不再另行支付。

7、所有人員工資待遇不得違反國家最新修訂的《勞動合同法》和《勞動法》規定及天津市本地區相關規定。

8、從事特殊工種的物業服務人員，必須按法規要求持相應資格證書上崗，且須保證在合同服務期內持證人員的在崗數量以及證件在有效期內。

9、中標方及其全部工作人員均應服從招標方領導，完成招標方交辦的臨時性工作任務。遇特殊天氣、防災、防汛等特殊情況，中標方工作人員應提前到崗或延遲離崗，服從招標方統一調度，保證項目正常運行。

10、中標方所聘員工身體健康，品行端正，無犯罪紀錄。