國內公開招標

（全一冊）

采購編號：ZJHY-NHCG2020027

項目名稱：寧海縣梅林商務樓物業管理服務項目

采購單位：寧?？h順達城市建設開發有限公司

代理機構：浙江鴻遠建設工程管理有限公司

二〇二〇年十一月

目 錄

公開招標公告

招標需求

投標人須知

評標辦法及評分標準

政府采購合同主要條款

投標文件格式

第一章 公開招標公告

項目概況

?寧?？h梅林商務樓物業管理服務項目?招標項目的潛在投標人應在?浙江鴻遠建設工程管理有限公司（寧?？h桃源街道氣象北路295號24-2）?獲取招標文件，并于2020年 月 日 14:00?（北京時間）前遞交投標文件。

一、項目基本情況

項目編號：ZJHY-NHCG2020027

項目名稱：寧?？h梅林商務樓物業管理服務項目

預算金額（最高限價）：285萬元/年；855萬元/三年

采購組織類型：國企采購

采購方式：公開招標

采購需求：

合同履約：本次招標，委托管理權限為三年。管理合同必須為一年一簽（如上一年考核不合格則業主方可拒絕與中標單位簽訂下一年合同）

本項目不接受聯合體投標。

二、申請人的資格條件（本項目資格后審）

（一）投標人一般資格條件：

1、具有獨立承擔民事責任的能力；

2、具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；

3、具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；

4、有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

5、參加采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；

（二）落實采購政策需滿足的資格要求：無；

（三）本項目的特定資格要求：無；

（四）單位負責人為同一人或者存在直接控股、管理關系的不同供應商，不得參加同一合同項下的采購活動。除單一來源采購項目外，為采購項目提供整體設計、規范編制或者項目管理、監理、施工等服務的供應商，不得再參加該采購項目的其他采購活動；

（五）投標人未被列入“信用中國”網站(www.creditchina.gov.cn)“記錄失信被執行人或重大稅收違法案件當事人名單或采購嚴重違法失信行為”記錄名單；不處于中國政府采購(www.ccgp.gov.cn)“政府采購嚴重違法失信行為信息記錄”中的禁止參加采購活動期間。（以投標截止日當天在“信用中國”網站（www.creditchina.gov.cn）及中國政府采購網查詢結果為準，如相關失信記錄已失效，供應商需提供相關證明資料）；

三、獲取招標文件

1、時間：2020年 月 日至2020年 月 日（節假日除外），上午：8:30時-11:30時 ；下午14:00時-16:30時 。

2、發售地點：浙江鴻遠建設工程管理有限公司（寧海縣桃源街道氣象北路295號24-2）

3、方式：現場購買。如需郵購，請與浙江鴻遠建設工程管理有限公司聯系。聯系人：徐璐璐 聯系電話：0574-65568666 郵箱：1084404493@qq.com 本公司不對郵寄過程中的遺失負責。

購買招標文件時必須提供的資料：

1．報名表，格式見附件；

2．有效的法人或者其他組織的營業執照等證明文件（復印件加蓋公章）；

3．法定代表人授權書，授權委托代表人身份證；

以上資料復印件必須加蓋公章，如有缺漏，本項目采購代理有權拒絕其報名。

4、售價：招標文件500元人民幣，售后不退

四、提交投標文件截止時間、開標時間和地點

提交投標文件截止及開標時間：2020年 月 日14：00（北京時間）。

開標地點：寧海縣公共資源交易中心(寧?？h桃源街道金水東路五號五樓，詳見當天五樓大廳公告)。

五、公告時間

自本公告發布之日起5個工作日。

六、投標保證金

1.人民幣：170000元。

2、保證金收妥抵用(即到帳)截止時間：2020年 月 日16:00，各單位以轉賬支票(必須實時清算)、銀行匯票或電匯形式向浙江鴻遠建設工程管理有限公司提交；

3、開戶銀行：浙商銀行寧海支行

戶名：浙江鴻遠建設工程管理有限公司

賬號：3320020910120100050565

4、開標時須提供浙江鴻遠建設工程管理有限公司開具的保證金收據。（開標時憑銀行回執單原件與浙江鴻遠建設工程管理有限公司置換）

七、投標文件遞交方式：密封裝袋加蓋公章后直接送達現場。

八、本次招標有關信息公告在

寧?？h公共資源交易信息網(http://ninghai.bidding.gov.cn)

浙江政府采購網（http://www.zjzfcg.gov.cn/）

★請供應商隨時關注本項目自發布采購公告后后續可能出現的修改通知，澄清說明等等，如有錯過，后果自負。

九、采購人：寧?？h順達城市建設開發有限公司

地址：寧?？h梅林街道梅林東路86號

聯系人：張朝杰

聯系電話：0574-59959369?

十、招標機構名稱：浙江鴻遠建設工程管理有限公司

聯系地址：寧?？h桃源街道氣象北路295號24-2

聯系人：徐璐璐

電話：0574-65568666

傳真：0574-65568666

十一、監督管理部門名稱：?寧?？h人民政府梅林街道辦事處

聯系人：婁科?

監督投訴電話：?0574-5998 3507

監督管理部門名稱：?寧?？h國有資產管理中心

聯系人：?王老師?

監督投訴電話：?0574-55868392?

招標需求

招標項目概述及要求

招標文件提供的數據資料僅為投標參考使用，詳細信息投標方應實地踏勘現場調查核實，中標后，投標人不得以不完全了解項目現場和周圍環境等情況為借口，提出額外補償的要求！

一、項目概況

（一）物業類型：綜合型辦公大樓

（二）服務范圍：辦公大樓

（三）物業名稱：寧海縣梅林商務樓（以下簡稱大樓）

（四）坐落位置：梅林街道核心區塊西面，北依梅深路，南臨梅泉路，東側湖山路

（五）大樓主要功能及設施設備情況：

1、概況：

寧海縣梅林商務樓總建筑面積35398平方米，其中地上建筑面積23008平方米，地下建筑面積12390平方米。地上11層、地下1層，樓高47.6米。位于梅林街道核心區塊西面，北依梅深路，南臨梅泉路，東側湖山路，環境優美、配套設施完善、交通便利，地理位置優越。

2、交通停車及出入口：大樓地面共有 2 個車行出入口，1個人行出入口。

3、基本設施情況。

（1）電梯系統共有電梯7臺

（2）暖通系統（含空調）

（3）給排水系統

（4）供配電系統

（5）消防系統

（6）樓宇智能化系統

（7）其他：綠化灌溉系統；天然氣泄漏報警系統；照明系統；玻璃幕墻工程等。

（六）大樓的運行特征。

作為行政辦公大樓，其運行特點如下：

1、大樓安全保衛等級要求高，人員進出量大，來訪人員成分構成復雜，安保管理要求高；

2、發生群訪性突發應急事件的概率較高；

3、接待活動多，部分來客級別高，會務、接待等服務要求高；

4、重要辦公區域服務標準要求高，對工作及服務人員服務質量和保密性要求高；部分崗位對人員形象要求較高。

5、大樓設備總量多，維護要求高。

二、物業管理的總體要求、目標、委托事項和具體要求

（一）大樓物業管理的總體要求：

大樓物業管理思路定位為開放式、高檔次的物業管理，要求供應商充分理解本項目的特點，對招標文件內所有的服務內容能按國家級物業管理示范大廈標準及操作規范作出實質性響應，以全國物業管理示范大廈的物業標準及操作規范制定物業管理具體服務方案并實施運作，嚴格按照既定管理目標管理大樓。

（二）物業管理需達到的總體目標：

1、入駐單位物業的總體管理滿意率在 95%以上；

2、房屋及設備、設施完好率 98%以上；

3、維修及時率 100%，急修及時率 100%；維修工程合格率 95%以上；

4、綠化完好率 95%以上；

5、清潔管理無盲點，管理服務范圍保持環境整潔，工作垃圾日產日清；有效保潔率 95%以上；

6、投訴處理和回訪率應達到 100%；

7、道路、停車場完好率達到 98%以上；

8、事故發生率控制在縣安全責任考核目標要求內。

（三）委托物業管理項目內容。

對于委托供應商提供物業管理服務的具體內容如下：

1、房屋和設備設施管理：負責對整個大樓房屋及設施、設備的日常管理、維修養護、日常巡視、故障檢修、應急處理，范圍包括大樓建筑安裝系統、電氣設備、供配電及照明系統、電梯系統、暖通系統、給排水系統、消防系統、安保監控系統、建筑智能化和弱電系統、燈光音響系統、建筑幕墻、建筑裝飾和室內外配套工程、落水管、污水井、門窗設施、大樓外圍公共設施、附屬設施等，以及對其他外來服務和施工單位的監督、管理、配合等服務。

2、共用設施設備維護：電梯年檢、電梯維護，空調清洗維保，大樓監控系統運維，樓層信息發布系統維護。

3、禮儀會務服務：負責大樓內公共會議室各類重要會議服務、公共活動禮儀服務以及負責大樓范圍外各類業務參與的重大活動服務，包含迎送服務、引領服務、簽約服務、剪彩服務、頒獎等禮儀服務，其服務時間不僅限于工作日。

4、安保服務：負責公共秩序維護管理與服務；負責大樓內及外圍日常安全保衛工作，負責做好突發事件、重大活動和信訪事件處置時期的安全保衛工作，負責辦公大樓治安、交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監控管理服務、治安管理服務。

5、保潔服務與管理：負責環保管理及辦公大樓公共區域衛生服務；負責大樓內外公共區域的保潔，負責指定區域和房間的保潔，負責樓內外環境的管理；負責大樓各類墻面、大理石的清潔保養工作。

6、綠化養護：負責室外綠化的養護管理；負責對室內綠化租擺單位的管理工作。

7、收發服務：負責大樓內郵件、信件、快遞等收發室功能服務，分配至大樓內每個單位。

8、管理受采購人委托管理使用的各類資產及物業相關的工程圖紙、檔案、竣工驗收資料等；

9、負責承辦采購人委托的后勤事務工作。

10、負責食堂餐飲服務。

（四）具體工作要求。

1、房屋和設備設施維護服務。

（1）房屋和設備設施維護服務的目標。

供應商依據現代企業管理要求，采用現代的設備設施管理理念、辦法和手段，做好對房屋和設備管理維護工作，使其處于優良的狀態，充分發揮設備的功能，提升應用價值，延長使用壽命，最大限度使物業得以保值；合理、科學地控制成本，建立健全設備管理制度，明確各種崗位工作標準，并制定具體的落實措施，為采購人提供優質高效的服務，并實現無重大責任事故或重大安全事故的安全生產目標。

（2）設備設施服務的標準與要求：

2.1 嚴格按規范做好設備管理服務，確保各類設備系統正常使用。落實設備安全運行的崗位責任制；定期巡檢和維護保養，嚴格執行維修保養和操作使用規程，并按規定記錄設備運行狀況。具體維修時根據各相關設備的保修情況聯系設備提供商進行維護維修。負責與專業維保單位等第三方的聯系及現場管理工作，記錄專業維保單位的服務情況，并進一步向采購人提出合理化建議。

2.2 定期開展設備檢測工作，并將檢測結果及時將報告采購人。各類設備維保合同也需及時上報采購人備案。

2.3共用設施設備維護：電梯年檢一年1次，電梯維護每月1次，空調清洗維保每年冷、暖運行期各1次。

2.4大樓監控系統運維維保服務、故障診斷服務、評估和優化服務。

2.5樓層信息發布系統維護：負責維護大樓多媒體設備的正常運行，并保證每周一個工作日（周三或周四）有一名相對固定的技術人員全天時間在項目現場，遵守采購人規定、要求，接受采購人檢查；如提供的技術人員在服務期間不符合采購人要求的，采購人有權隨時提出更換。

2.6 設備機房環境整潔，物品擺放有序；機房內嚴禁吸煙、飲酒等，無關人員不得隨意入內。

2.7 強化日常工作巡查，及時發現并解決問題，做好問題處理情況的記錄。在接到維修通知后，應在 15 分鐘內到達現場，維修及時率保證達到 100％。原則上要求維修期限為 24 小時。要求保證維修質量，減少返修，并有回訪記錄。

2.8 每月底向采購人提交設備管理服務運行情況工作報告。對各類消防器材每月檢查和測試一次，并將檢查、測試的結果書面報采購人。

2.9 制訂供電、給排水事故等應急處理方案。有計劃限停水電時，應及時通知采購人。一旦發生事故，維修人員須在 15 分鐘內抵現場搶修。

2.10 設備圖紙、檔案資料收集齊全、分類清晰、管理完善；建立設備臺賬，登記詳細，賬物相符。

2.11水電運行管理

提供24小時隨叫隨到應急服務。

具體工作要求：

1）做好供電、供水的日常維護和運行管理，小修應及時維修，以保證設施正常運行；

2）熟練掌握臨時用電管理措施與停電應急處理方案；

3)其他零星維修和雜務。

（3）以下是需維護、保養、管理的設備設施系統名稱。要求供應商提供管理服務方案，對設備、設施的運行和維護實施年、季、月的計劃管理制度。

3.1 供配電系統:

3.2 給排水系統;

3.3 消防系統;

3.4 空調系統;

3.5 電梯系統;

3.6 樓宇自動化系統;

3.7 安防系統;

3.8 照明系統;

3.9 監控系統;

3.10樓層信息發布系統；

3.11 會議系統;

3.12 高低壓電器設備;

3.13 發電機組;

3.14 天然氣泄漏報警系統。

3.15建筑與裝修

2、安保服務。

（1）安保服務的的目標。

供應商依據現代安保管理服務的要求，通過周密、嚴格、規范、高效的安全管理，做好防火、抵御自然災害的各項常規工作，保證大樓區域內公共秩序井然有序，公共活動正常開展，人身、財產得以保障，防止交通事故和車輛被損、被盜情況的發生，并實現零事故的目標。

（2）安保服務標準與要求：

2.1 提供公共安全管理，要求確保大樓區域內人身財產安全，安保人員對大樓整個區域進行全天候安保值勤，設立固定安保崗位和流動巡邏崗，對違法違紀行為要及時處理,保障行政大樓公共秩序良好。主要門崗（南面門崗）崗位24小時值班，監控室24小時安排人員值班；各辦公區和公共區域定時巡邏。

2.2 對停車場、車輛進行安全與交通管理，包括臨時停車管理,保證停車場的車輛停放整齊、交通有序，保證車輛安全。維護正常交通秩序，防止交通事故和車輛被損、被盜情況的發生；加強中心區地面和地下車庫定時巡邏。

2.3 做好日常防火及做好抵御自然災害的各項常規工作； 建立各類應急預案（如防火、防盜、防破壞、防自然災害事故、群體性事件等），培訓相關人員達到相關要求并組織演練。

2.4 設立固定崗、游動崗和機動應急分隊，建立一個嚴密可靠的安全隊伍體系。具體安保流動及固定崗位設定，巡更點及路線，全天巡更次數等安保實施細則必須按采購人要求，中標供應商須無條件執行。

2.5 重大任務必須事先制訂周密方案，并嚴格按方案實施。

2.6 各崗位工作要求如下:

（1）門崗：維持門口秩序，保證出入暢通；做好外來車輛、辦事人員出入大門的登記；外運物品須由業主單位開具證明并崗位核對后方可放行；對上訪群眾做好“勸、疏、阻”工作，并按程序及時上報有關部門。

（2）樓層崗：熟悉樓層辦公分布情況及辦公人員，落實不定期巡查制度；加強重點樓層（黨政首腦機關）的安全防范，阻止無關人員的進入和上訪群眾的沖擊。

（3）監控崗：操作人員必須持證上崗，熟知各類監控設備的性能、作用，熟練使用監控設備，實行 24 小時不間斷的運轉，提供完整無缺、清晰全面的記錄。

（4）交通崗：做好機動車輛有序停放管理，維護出入秩序和停車秩序。

（5）定期做好對防火設備和消防器材的使用、設置及保養情況的檢查，并做好應對突發事件（災害事故）的處置預案，以確保安全。發生突發事件時大樓的全體保安人員必須全體到崗待命，隨時服從上級領導或公安部門的指揮、調遣。 建立消防培訓制度，每半年組織義務消防隊進行消防知識培訓；每月組織人員對消防設施、重點部位進行防火檢查，記錄完整；建立消防預案，明確承擔責任等。

3、保潔和綠化服務。

（1）保潔服務的范圍。

1.1 大樓范圍所有公共部位包括公共會議室、活動室、大廳、電梯、走廊、樓梯、樓道、衛生間、茶水間、停車場及道路等保潔工作。

1.2 樓內各類地面大理石的清潔保養工作。

1.3 垃圾的清運工作，并確保大樓排污正常。

1.4適當范圍內的新增保潔管理服務項目。

（2）保潔服務的標準與要求：

2.1 清潔、保潔區內實行全天12小時保潔制，垃圾日產日清并按指定位置倒入，衛生設施齊全、完好率達99%以上，對損壞的衛生設施及時進行處理。

2.2 大廳內地面大理石應保持干凈、光亮；其它部位，如墻面、臺面、欄桿、椅子、沙發、燈座等應保持光亮、整潔；大廳玻璃門、窗、框應保持干凈、光亮；大廳內不銹鋼應保持光亮。

2.3 走廊：隨時打掃，保持地面、墻壁、頂棚的潔凈，無雜物，無污痕，無塵掛，清潔光亮；燈罩內無垃圾；走道四角及踢腳板應保持干凈衛生。

2.4 洗手間：大樓內衛生間洗手液、衛生紙、擦手紙足量保障（每個洗手處需配置盒裝擦手紙）；隨時打掃，保持潔具、墻面、地面、玻璃等室內設施的清潔、無異味、無積水。

2.5 指定辦公室的保潔：指定專人定時打掃，保持地面、墻面、家具、門窗、空調、踢腳線等部位的清潔衛生。（注：其服務時間不僅限于工作日）

2.6 機動車和非機動車停車場的地面、立柱、墻面、管道保持干凈衛生。

2.7 樓外墻及玻璃幕墻的清潔保養工作。

2.8車庫及幕布車棚頂的清潔保養工作。

2.9 修改成建立“四害”消殺工作管理制度，根據實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物和設施；“除四害”實施單位須具有相關《專業機構資質證書》，提供的服務不得低于相關規定及驗收標準，并視特殊情況增加次數，相關材料及藥品等應計入服務費。

2.10 乙方可選擇專業保潔公司提供服務人員，但不能轉移其管理責任。

（3）綠化養護的服務要求。

3.1外綠化由供應商負責日常養護，供應商可選擇專業綠化公司養護，但不能轉移管理責任。

3.2室外綠化的種植和養護原則上按照《寧波市園林綠化管理條例》實施，達到綠化、凈化、美化的要求。綠化養護需達到95%完好率目標。草坪無高大雜草，綠地無夾生或野生的攀援植物。花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿；綠化建筑小品無損壞；盆花無紙屑、煙頭等雜物。

3.3每年制定年度綠化養護方案和綠化更新方案報采購人批準。

3.4供應商應在汛期、臺風季節落實植株的保護措施，做好防護工作。要做好病蟲災害的防治工作，以保障樹木的健康成長。要做好室外植物抗旱防凍的防護、春冬季節保暖防護措施。

4、會務禮儀服務。

（1）會務禮儀的服務內容。

1.1 會務服務的內容：主要指大樓區域內公共會議室的會議服務；領導層的會務服務；以及大樓范圍內重大活動服務；

1.2 禮儀服務的內容 ：大堂禮儀服務、迎送服務、引領服務、簽約服務、剪彩服務、授牌、頒獎等禮儀服務。

（2）會務禮儀服務的標準與要求

2.1 供應商按不同的功能定位和不同要求提供專業的會務服務，要求服務培訓到位，服務做到專業化、標準化、星級化、品質化，達到四星級酒店會務服務標準。

2.2 建立會議服務全程跟蹤制度，規范會議室使用登記流程，細化會前、會中、會后服務的各個環節，大型會議會前制定詳細周密的會議保障方案，會中提供優質服務，把握會議情況，

會后做好總結記錄工作。

2.3、根據不同規格的會議，確定相應的服務人數，事先檢查好調音設備、空調、燈光設備，所有服務人員應熟知會務要求；會場保持清潔、衛生、整齊，服務操作符合規范要求。

2.4 供應商必須制定培訓計劃并定期開展培訓工作。

2.5 禮儀會務服務人員工作時，著裝須統一、整潔，端正，須熟悉服務的對象及其個性化服務的需求，熟知會議場所設施配置和功能，熟練使用各種設備和掌握各類服務的基本技能。

2.6 做好保密工作，會議內容不外傳，會議資料不外帶，妥善做好處置工作。

2.7 工作日提供固定的大堂禮儀崗服務。

5、食堂餐飲服務：

1、食堂配置主廚1人、面點師1人，切菜等雜活小工4人；中標單位必須每周確保兩次和采購人做好對接工作。

2、食堂提供工作日早餐點心品種6-8種，小菜2-4種，飲品2-4種；午餐10-12個菜品（4-5個全葷菜、2-3個半葷半素菜、4個素菜）。

3、用餐時間：早餐7：30—8:30 中餐11:30—12:30 晚餐：17:30—18:30（具體就餐時間按照采購單位作息時間調整）中標單位必須按采購人規定的作息制度做好供餐工作并及時提供下一周菜單，日常工作餐為每周一至周五，如無特殊情況一周菜肴品種不得重復。中標單位應在周四提交下周菜單，征求采購人同意，根據采購人意見加以調整。

4、采購人如有就餐人員變動或重大活動需要增加及減少，應提前通知中標單位，以便中標單位做好就餐工作及不必要的浪費。

5、甲方提供廚房、全套廚房設備，若財產發生人為損壞，乙方自行負責。

6、承包期內必須添置或更換的設備，由甲方負責。

7、服務費用包括以下：（1）人員費用(工資、津貼、各種社會保險、服裝費）；（2）稅金；（3）管理費等。

8、甲方承擔的費用：（1）規定費用：有關管理部門收取的費用；（2）食材原料；（3）設備費（煤氣灶、消毒柜、電飯鍋、保溫箱等）、能耗費及其他設備維修費等（非人為損壞）；（4）餐巾紙、牙簽等易耗品；

9、桌餐、宵夜提前三小時告知，費用實銷實報;

10、每季度末對食堂菜品進行考核，考核不合格需更換主廚；

11、餐飲質量：中標單位應當建立食品安全制度及采購制度，建立健全食品安全追溯機制。確保餐飲質量、菜品新鮮及花色品種，每季度征求各業主單位意見。餐飲安全和質量等要求在物業合同中予以明確。

12、工作要求：中標單位安排管理人員做好用餐期間的現場管理，始終保持就餐環境整潔有序。食堂管理人員每周須與招標單位管理部門交流匯報食堂服務管理事宜。食堂工作人員須做好就餐打卡、外來人員就餐引導安排及其他餐廳服務工作，正常工作日的中餐時間，餐廳工作人員需全部到崗。根據采購單位需要和工作安排，適時調整供餐時間。

12.1嚴格執行《中華人民共和國衛生法》、《食品安全法》、《食品安全法實施條例》、《餐飲服務食品安全監督管理辦法》和《餐飲服務食品安全操作規范》，服從業主的管理，自覺接受全體業主的監督和采購單位有關部門的日常檢查和考核；

12.2嚴格廚房整體管理，包括工作人員崗位安排、員工培訓、工作紀律、工序流程、食品安全、環境衛生、設施維護、人員安全、設施安全、規范操作、成本控制等。

12.3嚴格廚房流程管理，包括清洗切配粗加工、烹飪加工、就餐服務、餐廚廢棄物處置、餐具清洗消毒、清潔衛生、食品留樣、食品貯存、除蟲滅害、設備設施維護、更衣室管理、雜物間管理、煤氣間管理等本單位食堂的各項勞務工作。

12.4及時做好加工的原輔材的質量驗收和評估，安排專人負責每日食品留樣工作，建立索證、臺賬和留樣制度；

12.5提前做好下一周的菜單編制，主動了解大廈職工口味，定期更新菜品；

12.6在規定時間內按要求提供及時、衛生、保質、足量的早中晚三餐供餐和服務。

12.7遇中國傳統節日，食堂餐廳要創造條件，營造節日氛圍。

6、其他服務要求。

（1）設立統一服務電話，實行 24 小時值班值勤制度，隨時接受采購人及用戶對物業管理報修、求助、建議、問詢、質疑、投拆等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄，處理率和回訪率應達到 100%

（2）提供收發室服務。

（3）提供活動室服務。

（4）做好供水設備防凍措施。

（5）提供值班室保潔、被褥曬洗及更換、電器設備維護等服務。

（6）供應商還需提供防臺防訊措施的方案。

三、機構配置和人員配置要求

（一）機構配置

根據以上要求，供應商必須為大樓設立專門管理處，內設業戶服務、設備管理、安保、保潔綠化、會務禮儀等相應專業部門，實施管轄區域內統一的物業管理。

★人員配置數量、崗位。

配置人數和要求：項目需配置項目經理1名，財務兼內勤1名，客服部4人，秩序維護部14人，工程部3人，保潔部10人，食堂6人，合計不得少于39人。

備注：1、本表要求的人員數量配置為最低人員數量要求，投標人必須滿足；

2、采購人有權對物業服務人員的配備進行調整，中標人須無條件服從。若因服務內容變動需增減工作人員的，采購人可要求供應商增配或減配相應工作人員數量，增配人員成本由采購人承擔，按供應商投標報價所報相應崗位人員勞務成本×增配人員數量調整服務費用，但調整服供應商費總額不得超過中標總金額的10%；若減配工作人員的，按供應商投標報價所報相應崗位人員勞務成本×減配工作人員數量調扣減服務費用。

（三）人員素質要求：

1、主要核心崗位的人員素質要求：

管理處經理（項目總負責人）：45周歲以下，管理過政府機關或政府職能部門后勤服務項目的且有三年以上工作經驗，其管理的項目面積在3 萬平米以上；有住房和城鄉建設部評定的物業管理師資格證書，有良好的團隊精神和溝通技巧，有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力。

秩序維護部主管：45周歲以下，有從事過 3 年以上非住宅物業類似管理工作并有安保人員上崗證的，儀表端正，有管理能力，最好為退伍軍人.

保潔部主管：45周歲以下,非住宅物業管理相關領域 3 年以上管理經驗。

設備設施主管：具備從事大樓設備管理三年以上工作經驗。

2、各崗位人員素質要求：

2.1設備維護類人員要求：

2.1.1 所有人員均持有相關資格職業證書，具有 2 年以上實際操做工作經驗，身體健康，工作認真負責、吃苦耐勞，品德好。

2.1.2技術領班：具有中級及以上技術職稱，有相關行業從業證書，具有三年以上相關工作經歷。

2.1.3高壓值班電工：持有相關從業資格職業證書，具有 2 年以上實操工作經驗，具有相應維修能力。

2.1.4 空調暖通工：具有 2 年以上實操工作經驗。

2.2安保人員的要求：

2.2.1所有安保人員男性，年齡要求 20 歲-40 歲之間，具有保安工作經驗的人員，部隊、武警、消防部隊退役軍人可適當放寬條件；身體健康，能說普通話，有較強的溝通能力，能吃苦耐勞，責任心強。

2.2.2消控中心24小時值班的安保人員必須經過縣級及以上消防部門培訓合格才可上崗。安保人員中必須有2名人員專門負責消防業務。

2.3客服人員的要求：

女性，形象氣質佳，身體健康，普通話標準，懂寧海方言，工作認真負責，無不良嗜好及不良記錄。

2.4如特殊崗位年齡和其他條件另有需求，均須無條件接受采購人的要求。

（四）人員管理的基本要求。

1、要求在后勤服務期間，所用員工必須儀容整潔、儀表端正、禮儀規范。

2、 除供應商自行對服務人員的培訓外，如有需要，須接受采購人對服務人員的集中培訓。

3、所有崗位均應建立崗位責任制，明確運作程序和工作質量標準，并無條件接受采購人監督檢查。

4、所有配置人員必須專職為大樓服務，供應商不得委派兼職。

5、指定辦公室的室內保潔服務人員必須由供應商員工承擔，其他保潔人員允許專業服務外包單位派遣。

6. 所有安保人員必須經過培訓滿足崗位能力需求和嚴格的政審后才能上崗。

7、各類專業技術（工程）人員須經過培訓、考核并持有效證書方能上崗工作。

8、供應商應保持員工隊伍相對穩定。各類主管、領班、領導服務人員、技術骨干等重要崗位聘用、離職、崗位調整需及時上報采購人同意。一般各類工程技術人員、安保人員、會務人員聘用、離職、崗位調整需及時向采購人備案。

9、供應商未能按標書配置人員，其物業費用扣減按合同和采購人對供應商的考核管理辦法執行。

10、全體員工的勞動合同必須依法按時簽訂，并繳納國家規定保險和稅金及人身意外保險。

11、中標單位在合同簽訂時提供人員證書、勞動合同給業主，如未按招標文件要求提供，業主有權沒收履約保證金，重新招標。

四、服務商務技術條款

1、除招標文件已注明外，員工服裝、物業辦公費用、通訊費其費用包括在投標價中，物業辦公用房按規定由采購方提供，物業辦公家具如業主已繳納項目前期籌備金則可讓物業自行負責，如未繳則業主方需配置。物業辦公用房根據實際需求提供。

2、采購人單位應承擔的費用：（1）能耗費用：包括水、電、燃氣等；（2）室內盆花植物租賃費用（3）房屋設備維修直接費（4）其他相關費用。

3、物業費支付方式：物業費實行按季支付，年終結算，每季支付額度以物業費用總額度90%的4分之一進行等額支付，10%的物業費用年終考核后支付。

4、考核約定和保證金。

提取 10%比例的物業費用，作為考核資金，年終考核后支付。每個年末由采購人按照供應商承諾的服務目標及技術規程進行考核，如考核合格，采購人即向供應商支付年度服務費的余額，如達不到要求作相應扣減（扣減金額將由雙方在合同條款或考核管理辦法中明確）。考核應結合對服務對象滿意度測評，采購人平時工作巡查記錄，以及對不滿意事項的整改情況。投標人應在十個工作日內以書面形式反饋整改結果。

管理期限：本次招標，委托管理權限為三年。管理合同必須為一年一簽（如上一年考核不合格則業主方可拒絕與中標單位簽訂下一年合同）。合同應符合政府采購預算安排要求，申報政府采購計劃，經批準，并經采購人考核驗收，雙方同意后，方可續簽訂下一年度的合同。

6、履約保證金：

履約保證金金額：一個年度合同總價的5%

履約保證金形式：現金、電匯、銀行保函、保險保函

中標供應商在簽訂該項目采購合同前，向招標人提交履約保證金，待該項目完成后15個工作日內無息退還。

7、合同執行期間，遇到社保繳費基數、比例及最低工資標準上調，則合同中的人員工資等部分按實際情況予以調整，確保用工合法，由此增加的費用，由中標供應商負責，合同價格不作調整。

寧海縣梅林商務中心物業服務考核細則

注：每年年底對當年物業服務情況考核一次，得分達到80分以上（含80分）為合格，下年第一個月年度考核后支付剩余10%物業管理費；低于80分，按相應比例扣除當年物業管理費。其中，80分-75分（含75分）扣除當年物業管理費的2%；75分-70分（含70分）扣除當年物業管理費的4%；70分-65分（含65分）扣除當年物業管理費的6%；65分-60分（含60分）扣除當年物業管理費的8%；低于60分扣除當年10%物業管理費，并不與簽訂第二年物業服務合同。

前附表

一 總 則

（一） 適用范圍

本招標文件適用于寧海縣梅林商務樓物業管理服務項目的招標、投標、評標、定標、驗收、合同履約、付款等行為（法律、法規另有規定的，從其規定）。

（二）定義

1.招標采購單位系指組織本次招標的代理機構（“招標人”）和采購單位。

2.“投標人”系指向招標方提交投標文件的單位或個人。

3.“產品”系指供方按招標文件規定，須向采購人提供的方案成果及其它有關技術資料和材料。

4.“服務”系指招標文件規定投標人須提供的方案。

5.“項目”系指投標人按招標文件規定向采購人提供的服務和成果。。

6.“書面形式”包括信函、傳真、電報等。

7.“★”系指實質性要求條款。

（三）招標方式

本次招標采用公開招標方式進行。

（四）投標委托

投標人代表須攜帶有效身份證件。如投標人代表不是法定代表人，須有法定代表人出具的授權委托書（正本用原件，副本用復印件，格式見第六章）。

（五）★投標費用

不論投標結果如何，投標人均應自行承擔所有與投標有關的全部費用（招標文件有相反規定除外）。

投標人在提交投標文件的同時，應向本項目采購代理機構提交500元的資料費；未按上述要求提交資料費的投標人，其投標文件招標人不予受理。

（六）聯合體投標

本項目不接受聯合體投標。

（七）轉包與分包

1.本項目不允許轉包。

2.本項目不可以分包。

（八）特別說明：

1.單位負責人為同一人或者存在直接控股、管理關系的不同供應商，不得參加同一合同項下的政府采購活動。除單一來源外，為項目提供整體設計、規范編制或者項目管理、監理、檢測等服務的供應商不得參加同一合同項下的政府采購活動。

2.采用最低評標價法的采購項目，提供相同品牌產品的不同投標人參加同一合同項下投標的，以其中通過資格審查、符合性審查且報價最低的參加評標；報價相同的，采取隨機抽取方式確定一個參加評標的投標人，其他投標無效。

采用綜合評分法的采購項目，提供相同品牌產品且通過資格審查、符合性審查的不同投標人參加同一合同項下投標的，按一家投標人計算，評審后得分最高的同品牌投標人獲得中標人推薦資格；評審得分相同的，采取隨機抽取方式確定，其他同品牌投標人不作為中標候選人。

3.本項目為非單一產品采購項目，采購人根據采購項目技術構成、產品價格比重等情況確定核心產品為物業，多家投標人提供的核心產品品牌相同的，按一家投標人計算，評審后得分最高的同品牌投標人獲得中標人推薦資格；評審得分相同的，采取隨機抽取方式確定，其他同品牌投標人不作為中標候選人。

4.供應商應仔細閱讀采購文件的所有內容，按照采購文件的要求提交投標文件，并對所提供的全部資料的真實性承擔法律責任。

5.供應商在投標活動中提供任何虛假材料,其投標無效，并報監管部門查處；中標后發現的,中標供應商須依照《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條之規定雙倍賠償采購人，且民事賠償并不免除違法供應商的行政與刑事責任。

6.電信、銀行、保險等行業實行許可證管理的本地分支機構可直接參與投標，法人代表授權書可以為分公司負責人授權。

（九）質疑和投訴

1. 供應商認為采購文件、采購過程、中標或者成交結果使自己的權益受到損害的，須在應知其利益受損之日起七個工作日內以書面形式向采購人、采購代理機構提出質疑。供應商應當在法定質疑期內一次性提出針對同一采購程序環節的質疑。

2. 提出質疑的供應商應當是參與所質疑項目采購活動的供應商。未依法獲取采購文件的，不得就采購文件提出質疑；未提交投標文件的供應商，視為與采購結果沒有利害關系，不得就采購響應截止時間后的采購過程、采購結果提出質疑。

3.供應商提出質疑應當提交質疑函和必要的證明材料，質疑函應當面以書面形式提出。

4. 接收書面質疑函的方式：質疑人可通過送達、郵寄、傳真的形式提交書面質疑函，通過郵寄方式提交的書面質疑函以被質疑人簽收郵件之日為收到書面質疑文件之日，通過傳真方式提交的書面質疑函以被質疑人收到書面質疑文件原件之日為收到書面質疑文件之日。采購人和采購代理機構接收質疑函的聯系方式：見本采購文件第一章有關聯系方式。

5. 供應商對采購人或采購代理機構的質疑答復不滿意或者采購人或采購代理機構未在規定時間內作出答復的，可以在答復期滿后十五個工作日內向同級采購監管部門投訴。

二 招標文件

（一）招標文件的構成。本招標文件由以下部分組成：

1.公開招標公告

2.招標需求

3.投標人須知

4.評標辦法及評分標準

5.政府采購合同主要條款

6.投標文件格式

7.本項目招標文件的澄清、答復、修改、補充的內容

（二）投標人的風險

投標人沒有按照招標文件要求提供全部資料，或者投標人沒有對招標文件在各方面作出實質性響應是投標人的風險，并可能導致其投標被拒絕。

（三）招標文件的澄清與修改

1.招標文件的澄清：若潛在投標人對招標文件有疑點，要求招標人澄清（或要求與采購人進行技術交流），應以書面或傳真形式通知采購人和代理機構，但不得使采購人和代理機構收到該通知的時間遲于開標前5天。為使潛在投標人有足夠的時間依據招標文件的“更改通知”修改投標文件，代理機構應在投標截止時間15日前在寧?？h公共資源交易信息網(http://ninghai.bidding.gov.cn)和浙江政府采購網（http://www.zjzfcg.gov.cn/）發布通知，若發出通知日距公告的投標截止期不足15天，采購人在通知書中應明確是否推遲投標截止和開標時間。

2.招標文件澄清、答復、修改、補充的內容為招標文件的組成部分。當招標文件與招標文件的答復、澄清、修改、補充通知就同一內容的表述不一致時，以最后發出的文件為準。

3.招標文件的澄清、答復、修改或補充都應該通過本代理機構以法定形式發布，采購人非通過本機構，不得擅自澄清、答復、修改或補充招標文件。

4.所有投標人均有義務寧海縣公共資源交易信息網(http://ninghai.bidding.gov.cn)和浙江政府采購網（http://www.zjzfcg.gov.cn/）網站獲取相關信息，代理機構發布在上述網站的修改通知，澄清說明等視為已送達各投標人且已為各投標人知悉，請各投標人密切關注。

（四）對招標文件的異議

潛在供應商對招標文件有異議，可以在招標文件規定的日期內，以書面形式向招標人、招標代理機構提出。逾期提出的將不予受理。對招標文件的異議應有法定代表人／負責人或其委托代理人簽字，并蓋供應商公章和注明日期。

沒有提出異議且又參與了該項目投標的供應商將被視為完全認同招標文件。

三、投標文件的編制

（一）投標文件的組成

投標文件由技術商務文件和投標報價文件兩部分組成。

1. 商務技術文件

（1）資格條件自查表（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（2）符合性自查表（格式詳見第六章 投標文件格式；

（3）評分索引表（格式詳見技術商務文件格式中的評分索引表）；

（4）對照技術商務評分表的要求提供以下資料（詳情見第四章評分細則）：

（5）投標聲明書（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（6）投標人資格聲明（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（7）技術條款偏離表（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（8）商務條款偏離表（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（9）投標單位情況一覽表（格式詳見第六章 投標文件格式）；

（10）投標人認為有必要提交的其他技術商務說明文件和資料（投標人自行編制）；

2.報價文件：

（1）開標一覽表（格式見附件）；

（2）投標分項報價表；

（3）供應商針對報價需要說明的其他文件和說明（如有，格式自擬）。

★注：法定代表人資格證明書、法定代表人授權委托書、投標聲明書、投標函、開標一覽表必須按招標文件格式中相應代表人簽署并加蓋公章。

★重要說明：技術資信部分中不得出現本項目的投標價格，否則做無效標處理。

（二）投標文件的語言及計量

★1投標文件以及投標方與招標方就有關投標事宜的所有來往函電，均應以中文漢語書寫。除簽名、蓋章、專用名稱等特殊情形外，以中文漢語以外的文字表述的投標文件視同未提供。

★2投標計量單位，招標文件已有明確規定的，使用招標文件規定的計量單位；招標文件沒有規定的，應采用中華人民共和國法定計量單位（貨幣單位：人民幣元），否則視同未響應。

（三）投標報價

1．投標報價應按招標文件中相關附表格式填寫。

2．投標報價是履行合同的最終價格，本次為交鑰匙總價包干招標，，投標報價應包含不僅限于下列內容人員薪酬(包括人員工資、各種社會保險、福利和津貼、特殊崗位、加班費用)，人員綜合費用（辦公費用、服裝費、培訓費、食宿與交通費等），上述部分的管理費，上述部分的稅金，酬金等有關的一切費用。

3．投標文件只允許有一個報價，有選擇的或有條件的報價將不予接受。

（四）投標文件的有效期

★1.自投標截止日起 90 天投標文件應保持有效。有效期不足的投標文件將被拒絕

2.在特殊情況下，招標人可與投標人協商延長投標書的有效期，這種要求和答復均以書面形式進行。

3.投標人可拒絕接受延期要求而不會導致投標保證金被沒收。同意延長有效期的投標人需要相應延長投標保證金的有效期，但不能修改投標文件。

4.中標人的投標文件自開標之日起至合同履行完畢止均應保持有效。

（五）投標保證金

★1．投標人須按規定提交投標保證金。否則，其投標將被拒絕。

2．保證金形式：轉賬支票（必須實時清算）、銀行匯票或電匯。

3．投標保證金退還（不計息）：除采購文件規定不予退還保證金的情形外，未中標供應商的投標保證金在中標通知書發出（公示期結束后）5個工作日內，憑投標保證金收據無息退還。中標人的投標保證金在與買方簽訂了合同并提交了履約保證金后，憑合同原件和投標保證金收據原額無息退還。

5．中標人和未中標人應按照上述規定及時前來辦理保證金退款手續。對逾期辦理者，招標人不承擔任何利息和“資金占用費”。

5.投標人有下列情形之一的，投標保證金將不予退還：

（1）投標人在投標有效期內撤回投標文件的；

（2）投標人在投標過程中弄虛作假，提供虛假材料的；

（3）中標人無正當理由不與采購人簽訂合同的；

（4）將中標項目轉讓給他人或者在投標文件中未說明且未經招標采購單位同意，將中標項目分包給他人的；

（5）拒絕履行合同義務的；

（6）其他嚴重擾亂招投標程序的

（六）投標文件的簽署和份數

1.投標人應按本招標文件規定的格式和順序編制、裝訂投標文件并標注頁碼，投標文件內容不完整、編排混亂導致投標文件被誤讀、漏讀或者查找不到相關內容的，是投標人的責任。

2.投標文件一式五份，正本一份，副本四份，須各自裝訂成冊。成冊后的投標文件不得有活頁現象，否則其投標作無效標處理。

投標人應將投標文件的技術商務文件、投標報價文件分別密封在兩個不同的包封中，并正確標明“技術商務文件”、“投標報價文件”。技術商務文件、投標報價文件中的文本應正確標明“正本”或“副本”。包封應密封完好，標明投標項目名稱、招標編號及投標人名稱，密封袋封口處應加蓋公章，并注明“開標時啟封”字樣。技術商務文件中如有報價內容，其投標書將作為無效處理。投標報價文件中如有技術商務的內容，則此技術商務內容作為無效內容。

3.投標文件的正本需打印或用不褪色的墨水填寫，投標文件的副本為正本的復印件。

4.投標文件須由投標人在規定位置蓋章并由法定代表人或法定代表人的授權委托人簽署，投標人應寫全稱。

5.投標文件不得涂改，若有修改錯漏處，須加蓋單位公章或者法定代表人或授權委托人簽字或蓋章。投標文件因字跡潦草或表達不清所引起的后果由投標人負責。

（七）投標文件的包裝、遞交、修改和撤回

1.投標人應按技術商務文件、投標報價文件兩部分密封封裝投標文件，投標文件的包裝封面上應注明投標人名稱、投標人地址、投標文件名稱（技術商務文件、投標報價文）、投標項目名稱、項目編號、標項及“開標時啟封”字樣，并加蓋投標人公章。

2.未按規定密封或標記的投標文件將被拒絕，由此造成投標文件被誤投或提前拆封的風險由投標人承擔。

3.投標人在投標截止時間之前，可以對已提交的投標文件進行修改或撤回，并書面通知招標采購單位；投標截止時間后，投標人不得撤回、修