天津市濱海新區殘疾人聯合會物業管理項目

需求書

1項目名稱

天津市濱海新區殘疾人聯合會物業管理項目

二、項目預算

項目采購預算1983604.05元/年

三、服務期限

項目服務期為一年，以雙方簽署的合同約定時間為準。

四、項目概況

天津市濱海新區殘疾人聯合會項目建筑面積16092平方米，院區面積4099.71㎡（其中道路面積2808.46㎡，綠化面積1291.25㎡）。地下一層，地上八層，坐落在鐵路京山線以北、京山道和吉林路交匯處，毗鄰洋貨市場，交通便利。

該項目分為南樓、北樓，其一層為鋼結構連接，七樓、八樓為連廊，從功能區分上說，南樓為辦公區域，一層為綜合辦事大廳、文體館等。二層為活動區，三層為文體綜合，包括閱覽室、殘疾人輔助器具服務中心等，四層為康復室、辦公區域，五層為濱海新區殘疾人勞動服務中心辦公區，六層主要為會議室和計算機培訓室，七層和八層為濱海新區殘疾人聯合會辦公區；北樓一層、三層為富康門診（殘疾人門診），二層為富康門診部、廚房和員工餐廳，五層為值班室，六層為濱海新區殘疾人勞動服務培訓中心，七至八層為辦公區；鋼結構一層為一站式服務大廳和室內文體館；地下一層為車庫和設備用房。

該項目定位為綜合辦公樓，為滿足使用功能，設有變配電系統、給排水系統、電梯系統、安防監控系統、消防控制系統、二次供水系統、地源熱泵中央空調系統等；綠植主要分布在外圍、南樓三層空中花園和大廳景觀綠植，以喬灌木、草坪和綠籬為主。

注：天津市濱海新區富康門診部（包括一樓面積550㎡，二樓面積60㎡，三樓面積600㎡，總面積1210㎡）清潔保潔服務不包括在本次招標采購范圍內。

五、招標內容及要求

（一）基本要求

1、項目設施設備概況

（1）消防系統

消防控制柜：1臺，規格型號JB-QG-GST5000；消防電氣柜：1臺，規格型號SBKP2HP3，功率3KW；穩壓泵：4臺，規格型號YZ-100L-2，功率3kw；30m?消防水箱1處；300m?消防水池1處；噴淋泵：2臺，規格型號YZ-250M-2，功率55kw；消防泵：2臺，規格型號YZ200L1-2，功率30kw；噴淋頭：2000個，規格型號為GB5135.1—2003；ABC干粉滅火器：218個，功率3KG；感煙探測器：1123個，規格型號JTY-GD-G3；可燃氣探測器：8個，規格型號JB-QBD-PH/A。

（2）監控系統

室內攝像頭80個；室外攝像頭9個；監控主機：3臺，規格型號BV128V32。

（3）空調系統

地源熱泵空調機組：2組，功率145KW；加壓水泵：6臺，規格型號Y2-160L-2，功率18.5KW；系統補水泵2臺，4KW；地源補水泵2臺,3.2KW；隔膜壓力罐：2臺，規格型號HSS42222MDQB201，功率145KW；冷暖風機：1臺，功率18.5KW。

（4）供電系統

高壓控制柜：2套，規格型號KYN28A-12；低壓受電柜：2套，規格型號SCB10-800/10。

（5）給排水系統

二次供水水箱2處，15m?；熱水泵房水箱2處，15m?；中水泵房水箱2處，10m?；加壓水泵3臺,5.5KW；高區增壓泵2臺,5.5KW；低區增壓泵2臺,3.2KW；循環泵2臺,3.2KW；加壓水泵2臺,5.5KW；隔膜壓力罐：2個，規格型號1012-28，0.8 m?。

（6）電梯系統

電梯：地上8層地下一層9站4臺，規格型號PR04032。

2、項目服務人員配備崗位及要求

注：其他要求：

①中標供應商安排1名項目經理對服務工作進行緊密跟蹤和管理，協調與采購人之間的重大問題。

②按勞動法和國務院關于職工工作時間的規定，正常情況下，上述人員每日工作不超過8小時，每周工作不超過40小時。需安排加班的，中標供應商應配合并向勞動者支付加班費。

③供應商的服務人員工資構成必須包含基本工資（不低于天津市最低工資標準）、社會保險、福利費、服裝費等費用，且員工崗位薪酬水平不能低于區域同行業市場水平。

（二）物業各崗位人員具體工作內容、職責及服務標準

1房屋本體及配套設施設備維修養護服務

2清潔保潔服務標準

注：天津市濱海新區富康門診部（殘疾人門診：一樓面積550㎡，二樓面積60㎡，三樓面積600㎡，總面積1210㎡。）清潔保潔服務不包括在本次招標采購范圍內。

3安全秩序與安全保衛管理服務

4、客服服務

5、綜合管理

（三）餐飲服務標準

1、范圍

（1）廚房管理，包括制定餐譜、廚房設備維護、進料驗收、菜品烹制、品種調整管理等。

（2）衛生管理，包括人員體檢、加工過程安全管理、食品留樣、炊具餐具衛生等。

2、服務內容

（1）職工食堂服務的對象：職工及臨時活動就餐人員。

（2）職工食堂服務時間：早餐、中餐和值班餐。

（3）職工食堂餐飲形式：自助模式。

（4）職工食堂餐品構成：

早餐：葷菜1種、素菜3種，蛋類1種，主食2種，湯粥類2種，奶制品2種。

午餐：主葷菜1種，次葷菜2種，素菜2種，涼菜1種，主食3種，粗糧1種，湯粥2種，水果2種。

加、值班餐：安排以手工水餃為主。

職工餐入口成本標準：入口成本為30元/人日

①早餐

②午餐

（5）依據員工餐標，合理確定菜品品種，保證菜品食用安全、衛生、健康營養。

（6）菜品每周不重樣。

（7）餐廳食品留樣48小時以上；供餐服務各環節符合國家相關法規規范要求。

3、服務要求

（1）供應商應遵守《中華人民共和國食品安全法》、《餐飲服務食品安全操作規范》等法規政策文件要求，依據項目實際制定滿足項目供餐配套服務方案。

（2）服務方案須包含食品采購、入庫、出庫、制作、售賣、配送及食品安全等管理措施與標準。

（3）服務方案應包括食堂滿足項目需求的人力資源配置、人員職業衛生和環境衛生的管理措施標準等。

（4）服務方案應包括應急預案及措施，如能源中斷、設備故障、食品安全、自然災害、工傷事故、火災、食物中毒、突發爆炸、疫情等突發事件發生時的餐飲保障措施。

（5）服務方案應包括原材料來源可追溯，并提供食材供應商資質證明；供應的副食品和食品材料應有原始票據可查，定點采購，確保新鮮衛生，防止過期變質。供應商應承諾食用油購用品牌檔次與“金龍魚”等品牌相當，不使用轉基因食材。

（6）供應商須承諾供應職工餐餐標遵守本文件上述相關規定。

（7）服務方案應包括如下承諾：采購人有權對成交供應商在經營本項目的過程中出現問題責令其進行整改，直至解除合同，包括在經營過程中，有權對用餐方案進行調整；有權對項目經營單位的管理提出質疑，并責令其限期整改，因同一問題下達2次整改通知書的，有權單方終止合同。

（8）供應商需按市場監督、稅務等部門要求，確定正規固定的進貨渠道，食品、物品必須有衛生合格證，并登記保管好以備查，不得銷售“三無”商品，過期商品、假冒偽劣用品及不潔食品，供應商出售的菜品造成顧客的人身傷害和經濟損失由供應商負責全額賠償。

（9）供應商必須無條件接受屬地市場監管、消防、環保等相關部門和采購人相關負責人檢查、監督、監管和考核。

（10）供應商根據經營服務的需要，可以在經采購單位審核同意后（必須按市場監管局規范達標）對食堂餐廳、廚房區域進行裝修和改造，裝修和改造必須符合國家法規標準，所需費用自行承擔；供應商所投入的固定裝修、裝飾等部分自動無償轉為采購單位所有。

（11）成交供應商不得轉讓合同，不得轉包或分包。

4、服務標準

（1）用餐標準：

1）菜肴搭配合理，營養膳食，適合大多數人的口味，并掌握好供應時間節點，按需操作和供應，減少浪費，冷熱菜品按采購人需求提供。

2）把好食品和原輔料衛生質量關，堅決杜絕不潔和變質食品及菜肴進廚房、上餐桌，發現質量問題，立即撤換，并進行調查、核實，及時提出處理意見和整改措施，消除影響。

3）餐飲服務做到主動、熱情、耐心、周到。

4）工作人員上崗著裝統一，衣帽整潔，帶好口罩，佩戴工號牌；不在食品加工區域和餐飲供應場所吸煙。

5）餐廳保持清潔，門窗光亮，空氣清新、暢通；桌椅干凈無塵，地面清潔，有飯菜打翻，及時清理；餐具嚴格消毒，無污垢，無異味。

6）發生投訴，虛心聽取意見或建議，經核實后，及時整改，爭取投訴者的諒解。

（2）衛生標準：

1）不做不賣變質、腐爛、剩的食品。

2）不進沒有商標、沒有衛生許可證以及過期的食品，如果發現追究責任。

3）生熟分開、葷素分開、冷熱分開、食品與非食品分開、半成品與成品分開。

4）庫房衛生要做到存放食品隔墻10—15公分，離地面20公分，食品精進、勤銷、勤檢查，防火、防鼠、防潮、防變質。

（3）燃煮烹調衛生標準

1）檢查食品質量，變質食品不下鍋，不蒸煮，不燒烤。

2）食品充分加熱，防止里生外熟。

3）隔頓、隔夜、外購熟食品回燒后供應。

4）炒菜、燒煮食品勤翻動、勤洗刷炒鍋。

5）烘烤食品受熱均勻。

6）抹布生熟分開，不用抹布擦碗、盤、碟，溢出碗邊湯汁用消毒布擦掉。

7）工作結束調料加蓋，工具、用具、灶上、灶下、地面清掃刷干凈。

（4）食品庫衛生標準

1）食品倉庫應專用，并設有防鼠、防蠅、防潮、防霉的設施及措施。

2）食品存放應分類分架、隔墻離地。有異味或易吸潮的食品應密封保存或分庫存放，易腐食品及時冷藏保存。

3）建立倉庫進出庫專人驗收登記制度，做到勤進勤出，先進后出。定期清倉檢查，防止食品過期、變質、霉變、生蟲，及時清理不符合衛生要求的食品。

4）食品成品、半成品及食品原料應分開存放。食品不得與藥品、雜品等物品的混放。

5）食品倉庫應經常開窗通風，定期清掃，保持干凈和整潔。

（5）個人衛生標準：

1）必須穿戴工作服、帽，頭發不露帽外，操作直接入口食品時應戴口罩，不戴戒指，不涂指甲油。

2）餐飲從業人員操作儀器前和大小便后，應洗手消毒，不得穿戴工作服、帽進入衛生間。

3）操作食品時不吸煙，不挖鼻孔，掏耳等，不得對著食品打噴嚏。

4）應做到勤洗手、勤剪指甲、勤理發、洗澡、勤換洗工作服、帽。不隨地吐痰，不亂丟廢棄物。

（6）儀表儀容：

從業員工要衣帽整齊、禮貌服務，要做到：1）發型：男職工，前發不遮眼，兩邊不過耳，腦后不過領；女職工，前發不遮眉眼，后發不披過肩，不用異味發油或梳成異型怪狀。2）面容：男職工，胡須經常刮，不留小胡子和鬢角；女職工，應化淡裝，不得涂指甲，不戴耳環，項鏈，金銀手飾等物。3）衣著：工作時著工作服、鞋，衣著整齊，佩戴工號，不得穿奇裝異服。4）姿態：在工作崗位上，精神飽滿，姿態端正文雅，不準大聲喧嘩，哼唱，不準喝酒打牌，不準聚集聊天，不準嘻笑打鬧，不準看書看報，吸煙或吃東西。

（7）公共餐具清洗消毒標準：

1）公用餐具必經消毒后方可投入下一次的使用，保證每餐對每個餐具消毒達標。

2）公用餐具消毒程序為一洗、二泡、三沖、四烤、五放。一洗：用清水和洗滌靈清洗用餐后的餐具，洗掉殘渣和油污。 二泡：用消毒液按比例進行浸泡30分鐘，進行化學消毒。三沖：在高溫洗碗機上用沸水進行沖洗。 四烤：用遠紅外線高溫消毒柜進行物理消毒。五放：餐具經洗消后放置在碗柜中，關嚴柜門，以免蚊、蠅進入，并用消毒后的蓋布蓋上。

3）保持不銹鋼餐具的清潔，明亮。

（8）消殺服務

1）消殺對象為蚊蠅、蟑螂、老鼠等；

2）應根據季節的變化規范、調整衛生消殺工作的作業頻次；

3)消殺區域包括：餐廳出入口、樓梯間及周圍、廚房、就餐區域、衛生間、通道、等室內公共區域。

4）消殺工作至少每半月進行一次，并填寫《消殺服務過程記錄及質量檢驗表》

5）殺蟲方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料和粘鼠膠。

6）噴藥、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。

7）消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清洗保管。

六、采購服務相關事項說明

1、本項目物業服務費應包括以下內容：

（1）人員費用：包括員工基本工資，社會保險，福利費，加班費，服裝費等；

（2）設施設備運行維護費：包括工具折舊，維修配件、耗材費用，電梯維保、檢測費用，地源熱泵空調維保費用，供水水箱清洗，消防干粉更換，防雷檢測費用，消防系統維保、檢測費用，變電系統維保、檢測費用等；

（3）設施設備單項維修費及更換的零配件單次單品不超過500元（月度總費用不超過2000元）的費用；

（4）保潔服務費：包括耗材，工具折舊，垃圾外運，化糞井/隔油池清掏，外檐清洗等；

（5）綠化養管費：包括養護耗料費、綠植租擺費用等；

（6）公共秩序維護費：包括工具折舊等；

（7）餐飲服務費：廚雜工具費、一次性耗材、煙道清洗費用；

（8）辦公費：包括辦公費等；

（9）固定資產折舊費；

（10）企業利潤；

（11）稅費。

2、采購單位提供物資或承擔費用包括：

（1）設施設備運行能耗（水、電、燃氣等）費用；

（2）設施設備中大修和改造費用；

（3）其他設施設備專業維護檢測費用由采購單位承擔；

（4）食品原材料費用；

（5）廚房設施設備（如電蒸箱、冰箱等）。

4、在委托管理期限內，采購人將提供必要的管理用房，供中標人免費使用。

5、工作地點：由采購人指定（天津市濱海新區塘沽京山道445號）

6、投標人應根據本企業的成本自行決定報價，但不得以低于其企業成本的報價投標；投標人的投標報價，應是本項目采購范圍和招標文件及合同條款上所列的各項內容中所述的全部，不得以任何理由予以重復。

7、由于項目服務的特殊性，正常工作時間外、節假日物業管理服務均屬于應提供正常服務的時間，中標方已將由此產生的加班和服務延時等所有費用包含在內，招標方無需另行支付，請投標方充分考慮此部分費用。如招標單位臨時性任務需中標方人力支持所產生的用工費用，招標方均不再另行支付。

8、所有人員工資待遇不得違反國家最新修訂的《勞動合同法》和《勞動法》規定及天津市本地區相關規定。

9、從事特殊工種的物業服務人員，必須按法規要求持相應資格證書上崗，且須保證在合同服務期內持證人員的在崗數量以及證件在有效期內。

10、中標方須對本項目實施獨立和完整的項目管理，在人員、財務等方面不得與其他項目合并管理和使用。

11、中標方及其全部工作人員均應服從招標方領導，完成招標方交辦的臨時性工作任務。遇特殊天氣、防災、防汛等特殊情況，中標方工作人員應提前到崗或延遲離崗，服從招標方統一調度，保證項目正常運行。

12、中標方所聘員工身體健康，品行端正，無犯罪紀錄。

七、物業服務費付款方式

物業服務費采用季度付款方式，每季度第一個月10日前依據評價考核結果支付上季度物業服務費。

八、物業服務評價考核

1、招標方對中標方的考核遵循每季度整體考核和每月考核相結合的原則。每季度評價一次，依據評價考核結果物業服務費每季度支付一次。

2、月考核由招標方物業監管部門成員日常巡查，月底將月考核表交至物業監管部門備案。在巡查過程中，如發現物業服務不達標或不符合相關要求的，提出限期整改意見并監督落實。

3、每季度整體考核由招標方物業監管部門組織對中標單位物業服務質量進行綜合評估考核，分別對物業公司的設施設備運行維護、保潔服務、綠化養管、秩序維護、會議服務情況等各方面的服務質量、服務態度等方面進行打分，再與每月考核相結合匯總后，依據結果支付物業服務費。

4、中標單位嚴格配合采購單位開展物業相關工作，人員嚴格服從采購單位合理調配，能夠建立非工作時間應急響應機制，水電維修、門崗及食堂用工等重點崗位人員不得因歇班等原因產生斷檔。

5、配合采購單位對疫情防控工作進行合理、有效防控工作，規定門崗、前臺接待及其他重要崗位人員定期測溫、核酸等自檢工作，確認不帶病上崗，嚴格落實疫情防控期間各項法律法規及政策規定，同時應承擔衛生防控工作風險及相關責任。

6、因中標方工作中出現重大失誤或過錯，如由此給招標單位帶來的經濟損失，中標方應按照相關法律及雙方協商的結果予以賠償。

本次招標需求涉及的采購標準及服務范圍最后還將以與區財政局及區采購辦相關政策要求為準，如區財政局或區采購辦有最新解釋文件或要求，需求書還將在正式招標前進行相應修改。

天津市濱海新區殘疾人聯合會

2020年11月19日